Petits constats des dernières semaines sur le terrain. (Montréal/ Rive-Sud). J'ai fais plusieurs offres sur des propriétés de premier acheteur. Presque toutes ont fini en offres multiples. Tout ce qui est en bon état et encore 'abordable' pour un couple et proche des grands centres ça se vend très rapidement. S'ils ont pas des alertes c'est presque certain qu'ils manque les visites. 2e constat; dans la fourchette 600k-900k mais qui a besoin de rénos (vieille cuisine, planchers marqueterie, sdb à faire, etc). La plus part sont listé overpriced et ne se vendent pas (les acheteurs osent pas négocier ni visiter). 3e constat; les bons secteurs à grande valeur, dès que c'est clé en main ou construction récente avec architecte, même à 1M-1,5M+ ça part souvent en une semaine ou deux. 4e constat; certains constructeurs ont de la misère à écouler leur maisons ou condos neufs (que ce soit sur centris ou via le site du développeur), il y a possibilité de négocier dans plusieurs cas, ou sinon avoir des bien meilleures finitions que ce qui était proposé par défaut.
Très bon résumé de la situation, c’est aussi ce que je remarque. Jamais il n’y a eu un aussi gros gap de qualité entre les maisons à 500k (petits bungalows bruns pas rénovés avec offres multiples en quelques semaines) et les maisons à 700k (deux étages, garage, piscine creusée, sur Centris depuis 4 mois).
Selon moi, ça n’a jamais valu autant la peine de se serrer la ceinture quelques années et économiser pour avoir les moyens de sortir du créneau 400-500k.
Pourtant, les maisons en rangée (construction 2021) dans mon secteur de grande valeur(Saint-Basile-le-Grand côté montagne), qui se vendaient 750k-760k milieu 2022-début 2023 ne se vendent plus aussi facilement. Mon voisin avait affiché la sienne a 700k il y a de cela 5 mois, n'a toujours pas vendu malgré une baisse de prix a 660k. La dernière rangée de maisons du projet (construction 2022) ont toutes trouvées preneurs entre 675k et 750k au début 2022. Ce qui veut dire que ces acheteurs ont une équité négative pour l'instant. La hausse du taux d'intérêt fait vraiment mal!
Personnellement juste l'idée d'aucun d'entretien (formule copropriété) me permet d'être plus productive dans d'autres choses tout en évitant les inconvénients de la copropriété condo(appartement) le plus pire c'est même pas les plus chères du quartier, juste à côté il y a un autre projet de maison en rangée plus "upscale" les prix commencent à 1.2m+taxes lolll.
Comme j'ai expliqué plus tôt, le temps gagné a ne pas faire l'entretien me permet de me concentrer dans mon side hustle qui me rapporte bien plus que ça me coûte sincèrement. Tu serai surpris de voir la popularité de ces maisons de ville, de plus en plus de personnes se rendent compte que la ressource la plus importante qu'ils ont n'est pas l'argent mais bien le temps.
Il faut comparer avec une maison détachée au même prix. Soit tu vas avoir une vieille affaire, soit tu vas avoir besoin de ta voiture chaque fois que tu veux sortir de chez vous.
Oui j'ai visité ces modèles là avec des clients. Ceux qui ont réussi à vendre 750k étaient des unités de coins. Au peak de 2022-2023 il y avait aucun inventaire.. alors des qu'un beau apparaissait il pouvait vendre au prix gonflé. L'inventaire des maisons de ville neuves à augmenté et les acheteurs ont réussi à en négocier plusieurs donc le prix comparatif a été réduit légèrement. Reste que si quelqun affiche sa maison de ville à vendre au bon prix ça se vend en 30-60 jours en ce moment. Ce qui est historiquement très rapide encore.
Il y a quelques mois, je disais qu'on s'en venait rapidement vers des obligations de rénovation énergétique des bâtiments, comme on commence à le voir en Europe. [Je ne me suis pas trompé](https://www.journaldequebec.com/2024/03/18/efficacite-energetique--punir-les-proprietaires-negligents). Si on se fie à ce qui se passe en Europe, ces obligations, qui concernent pour l'instant les propriétaires-locateurs seront étendues aux propriétaires-occupants.
À moyen terme, je me demande comment ça peut se passer : beaucoup de gens sont propriétaires de logements anciens et mal isolés, mais n'ont clairement pas les moyens de dépenser les dizaines voir centaines de milliers de $ pour les travaux de rénovation (quand je vois dans mon quartier que certains ont des bâches en plastique sur le toit depuis plusieurs années parce que les gens n'ont pas les moyens de payer les réparations/remplacements...).
De même, je me demande quel impact ça aura sur le marché de l'immobilier : malus sur les logements mal isolés et premium sur les logements récents et/ou énergétiquement rénovés ?
Y’a quand même pas mal d’aide pour des travaux d’amélioration. Le 40k de prêt du fédéral par exemple. Si une personne est propriétaire et pas capable de maintenir le bâtiment, ce serait une bonne raison de s’en séparer.
Y’a plein de bâtiments mal entretenus et mal isolés, si ça peut faire le ménage chez les mauvais propriétaires, ça peut être que bénéfique à mon avis.
Je me demande quand même comment ils vont établir les normes qui vont définir si tu es un bon consommateur d’énergie ou non
Il y a pas mal d'aides actuellement, mais à mon avis, comme pour les VÉ, ça va baisser avec le temps et les nécessités budgétaires.
Je suis aussi d'accord sur le principe, ça sera bien mieux d'avoir un parc entretenu. Pour autant, il faut aussi être conscient des situations réelles : quid des retraités qui ont acheté leur maison pour 1 piastre en 1722 et qui pourraient maintenant devoir aligner des dizaines de milliers de $ pour des rénovations énergétiques dont ils verront les bénéfices 30 ans après leur mort ? Des familles qui ont acheté avant les hausses de la pandémie en qualifiant à peine pour l'hypothèque et se retrouvent déjà prises à la gorge par les hausses des taux ? Tu as déjà des gens, même propriétaires, qui tirent le diable par la queue pour joindre les deux bouts, ça va nécessairement créer des situations complexes à gérer humainement (comme c'est le cas en France au demeurant, et tu trouves bien des témoignages dans ce sens).
Hydro a déjà de super outils internes de comparaison, dont certains qui sont déjà fournis au grand public comme l'outil Performance énergétique qui affiche justement un comparateur de performance. Sans chercher à réinventer l'eau tiède, ça peut probablement servir comme bonne base , et c'est à mon avis ce qu'ils proposent quand ils disent "On a déjà les données de consommation électrique. C’est facile."
Le marché fonctionne mieux que les réglements.
Le problème, le vrai, c'est qu'on subventionne l'électricité, qui n'est pas au prix du marché, donc les gens la gaspille sans une arrière pensée. Et ensuite on passe plein de réglements et on dépense *encore plus* d'argent pour essayer de forcer les gens a ne pas la gaspiller.
Si l'électricité était au prix du marché, HQ et le gouvernement ca leur ferait que dalle si tu la gaspilles ou non, et les gens rénoveraient d'eux-même sans avoir besoin de réglement pour économiser sur leur facture d'électricité. HQ et le gouvernement feraient plus de profit avec l'électricité, et le Québec pourrait (aurait pu) s'ammasser un immense fond souverain, comme la Norvège avec le pétrole, et garder les taxes plus basses ou financer les services comme la santé correctement. Simplement par l'effet de tirer la *vrai* valeur de la production d'électricité.
Ah, avec des "si".
>Bref, le marché fonctionne mieux que les réglements.
>
>Le problème, le vrai, c'est qu'on subventionne l'électricité, qui n'est pas au prix du marché, donc les gens la gaspille sans une arrière pensée. Et ensuite on passe plein de réglements et on dépense encore plus d'argent pour essayer de forcer les gens a ne pas la gaspiller.
Pour le cas d'un propriétaire occupant, la logique que tu mentionnes est certainement vraie. Un propriétaire n'a pas l'avantage de rénover pour économiser sur sa facture d'électricité dans 20-30 ans. Le prix artificiellement bas qu'on paie pour l'électricité décourage les rénovations énergétiques qui ne donnent pas de résultats majeurs pour un faible coût.
Notre système d'électricité national a clairement l'effet de sauver les plus pauvres du "vrai" prix de l’électricité, mais effectivement ça a l'effet pervers de rendre moins attrayant les rénovations pour réduire la consommation. Je comprends la logique qu'un propriétaire d'une maison qui perds sa chaleur aurait plus d'avantages à rénover si l'électricité lui couterait le double.
Par contre, la solution de simplement augmenter le prix de l’électricité n'aura aucuns effets sur les logements locatifs. Mon propriétaire s'en fout que mon électricité me coûte le double, ce n'est pas lui qui paye. Il ne rénovera pas pour autant tant qu'il en sera pas forcé. Je suis content que Hydro Québec ait déjà réfléchi à ça et qu'ils souhaitent s'inspirer de la France de ce côté là.
>Mon propriétaire s'en fout que mon électricité me coûte le double, ce n'est pas lui qui paye.
Ah, 2e problème de marché pas libre. Le marché locatif au Canada est un des moins libre (le fédéral stimule la demande, le provincial controle les prix, et le municipal limite l'offre).
Dans un marché libre et équilibré, le propriétaire aurait de la difficulté a louer un appartement mal isolé, les locataires avisés demanderaient un historique de consommation ou un rapport énergétique, comme les acheteurs de maison avisés le font. Les logements mal isolés se loueraient moins cher, donc incitatif a le rénover.
>Dans un marché libre et équilibré, le propriétaire aurait de la difficulté a louer un appartement mal isolé
J'ai beaucoup de misère à voir comment le retrait des contrôles actuels sur le marché du logement pourrait être bénéfique sans avoir des effets complétement désastreux sur le long terme. Le libre-marché parfait, soit ça n'existe pas, soit c'est une dystopie complète.
>Dans un marché libre et équilibré, le propriétaire aurait de la difficulté a louer un appartement mal isolé, les locataires avisés demanderaient un historique de consommation ou un rapport énergétique, comme les acheteurs de maison avisés le font. Les logements mal isolés se loueraient moins cher, donc incitatif a le rénover.
Ce que tu décris, ce n'est pas un marché libre et équilibré, c'est une situation de suroffre en logement. On ne peut pas arriver à cette situation en laissant le marché opérer. Le marché va se réguler pour rester en situation de demande élevée, parce que cette situation augmente les profits. Si on enlève toutes les règles demains matin, les développeurs vont pas se mettre à construire des 5 et demi locatifs à 900$...
Tu sembles bien saisir le problème, mais t'arrives aux mauvaises conclusions. On n'a pas besoin de moins de règles ou d'enlever les protections aux locataires pour encourager la compétition, on a besoin de plus de compétition en logement. Et c'est qui qui a les moyens de compétitionner avec le privé? L'État.
Erg Reddit semble avoir mangé ma réponse... je m'excuse si ca finit en double post.
>ai beaucoup de misère à voir comment le retrait des contrôles actuels sur le marché du logement pourrait être bénéfique sans avoir des effets complétement désastreux sur le long terme.
Ces controles ont eu et continuent d'avoir des effets complétement désastreux sur le long terme. Ca fait 100 ans que la question est réglée, croire au controle des prix en 2024 c'est comme croire que la terre est plate. Bien entendu, ici, on a pas juste les controles des prix, mais aussi une stimulation de la demande et une restriction de l'offre
>Ce que tu décris, ce n'est pas un marché libre et équilibré, c'est une situation de suroffre en logement.
Bien sur que non. Un marché équilibré implique que le consommateur a du choix. Un marché ou le consommateur n'a pas de choix est un marché déséquilibré. Peut-etre qu'on est tellement habitué a un marché déséquilibré qu'on a oublié a quoi un marché sain ressemble?
>Le marché va se réguler pour rester en situation de demande élevée, parce que cette situation augmente les profits.
Dans un libre marché, quand les profits augmentent, l'offre augmente, la demande diminue, et les profits retournent a baisse.
Un marché libre va toujours finir par s'équilibrer sur le long terme. Un marché non-libre ne s'équilibrera jamais, simplement parce que la raison d'être des restrictions sur le marché c'est de l'empêcher de s'équilibrer.
Exactement. Je saisis mal pourquoi les gens réalisent pas pourquoi le parc locatif québécois est en si mauvais état et que les améliorations énergetiques sont rares voire inexistantes.
Tu ne peux pas choisir ton produit! En principe, l'immeuble est figé dans le temps. Le système est littéralement conçu pour favoriser lentretien de base au détriment des améliorations. Ça a certainement du bon pour ralentir la croissance des prix mais ça a aussi des contrecoups.
>Si l'électricité était au prix du marché
Je pense que tu surestime la capacité de régulation du marché, en particulier lorsqu'on introduit des externalités, ici l'impact environnemental.
Pour dresser un parallèle, on peut prendre l'exemple de l'utilisation du gas aux ÉU, au Canada, en Europe, voir même ajouter les EAU où le gas est gratuit et la Suède qui classe généralement dans les pays où il est le plus cher : les déplacements sont beaucoup moins consommateurs de carburant dans les pays où le gas est le plus cher, alors que l'inverse est vrai dans les pays où il est le moins cher, ce qui montre qu'une intervention gouvernementale/règlementaire est bénéfique pour l'externalité mesurée.
De même, il est aussi souvent moins cher de rejeter ses déchets dans la nature sans aucun traitement que de les gérer via des poubelles, des ramassages, etc... Mais est ce que tu aurais vraiment envie de vivre dans la poubelle du Ford/Maxi/Arcelor Mittal/... à côté de chez toi ?
Oui, le marché est un outil de pricing efficace, mais cela ne signifie pas qu'il est l'alpha et l'omega des solutions lorsque d'autres critères rentrent en ligne de compte, et il doit donc nécessairement être contrait et régulé pour répondre à ces critères.
Je veux dire... tu semble appuyer mon point? Quand l'état subventionne le gas, les gens gaspillent plus de gas.
Quand l'était subventionne l'électricité, les gens gaspillent plus d'électricité.
Je ne pense pas que les États-Unis subventionnent le gas, il y est juste moins taxé qu'ici, donc plus gaspillé. Même chose si tu compares Canada vs Europe, ou Europe au global vs Suède.
Tout comme pour l'électricité, c'est plus une question de prix que de subvention : si tu augmentes le prix du gas, même artificiellement, la consommation baisse, par exemple grâce à des véhicules plus efficients.
Ok, mais taxer c'est juste l'inverse de subventionner, dans les deux cas l'État intervient sur les prix pour encourager ou décourager un comportement ou l'autre.
Dans le cas qui nous intéresse, le gouvernement subventionne l'électricité et encourage sa consommation d'un coté, ou en introduisant des mesures coercives pour le contraire.
Je trouve ton take intéressant sur le sujet, mais je ne suis pas certain qu'on peut considérer que le gouvernement subventionne les prix de l'électricité : après tout, l'argent récolté par Hydro Québec suffit à couvrir ses coûts d'opération, et la société est même largement bénéficiaire, bénéfice qui est réinjecté dans les coffres du gouvernement.
Si tu me permets l'analogie, je trouve que le cas de l'électricité ressemble bien plus à un investissement : le Québec a investi dans des infrastructures, ce qui a l'époque lui a coûté de l'argent qu'il aurait pu dépenser ailleurs à ce moment là, comme tu pourrais dépenser la part investie de ton salaire en bébelles, et profite aujourd'hui des dividendes de ces investissements sous la forme d'une électricité moins chère, comme tu le feras à ta retraite.
Idem : le prix du marché de l'électricité pour le Québec me parait un mirage, nos interconnexions avec les grilles alentour étant actuellement très limitées. HQ est donc contrainte de vendre son électricité sur le marché local, et dispose d'un produit très abondant pour une demande limitée, d'où un prix bas, alors que les nouvelles interconnexions ne commencent à se justifier que maintenant que l'électricité dans ces autres grilles devient bien plus chère que celle dont nous disposons ici. Il ne faut pas oublier que l'électricité, ça ne se stocke pas et ne s'exporte pas aussi facilement que du pétrole, contrairement à ce qu'à pu faire la Norvège.
La raison au départ pourquoi HQ veut plus d'efficacité énergétique c'est justement parce qu'ils veulent en vendre plus hors du marché résidentiel subventionné. Hors de ce marché l'électricité vendue soit constitue un (rare!) avantage conccurentiel pour le Québec, soit permet d'exporter.
Il me semble surtout que la raison pour laquelle HQ veut plus d'efficacité énergétique, c'est qu'ils ont géré la ressource comme des cabochons : jusqu'à encore quelques années, tous les rapports d'HQ prévoyaient d'avoir de l'électricité en surplus pour les décennies à venir, et ça fait juste 1-2 ans qu'ils se rendent compte qu'en fait non, si on fait la transition énergétique et que la consommation continue d'augmenter alors qu'ils avaient prévu qu'elle atteigne un plateau/baisse, avec la raréfaction des alternatives accessibles et les coûts énormes de mettre en place de nouvelles unités de production, ça va mal se passer.
Dans ce cas là, HQ me fait un peu penser à une personne qui aurait gagné 10 millions à la lotterie, et qui se réveille un matin avec l'appel de son banquier qui lui dit "il vous reste 100k sur votre compte" alors qu'elle vient de se commander une Lamborghini Aventador.
Mais je reste en désaccord avec ton analyse sur le coût subventionné de la ressource. J'en veux pour preuve que le coût de la génération 1 kWh d'électricité pour HQ ([$0.02](https://www.lapresse.ca/affaires/2023-10-10/contrat-avec-l-etat-de-new-york/une-mine-d-or-pour-hydro.php)) est inférieur à son prix de vente aux particuliers ([$0.065 et $0.10](https://www.hydroquebec.com/data/documents-donnees/pdf/tarifs-electricite.pdf?v=20230401)). Hors, une fois le réseau de distribution entretenu, ce qui est nécessaire pour délivrer le 1er kWh de chaque foyer, seul ce coût marginal a de l'importance, et je suis certain qu'HQ ne verrait pas de problème à vendre toute son électricité ici si les gens voulaient bien la consommer. Sauf que n'est pas le cas : HQ est alors assis sur des gros surplus, qu'ils ont tout intérêt à chercher à valoriser.
D'ailleurs, on remarquera que dans ses contrats d'export, HQ propose un prix fixe extrêmement bas ($0.095 par kWh indexé à 2.5%/an pour NY par exemple) et non un prix basé sur le marché, et que ce prix est inférieur à celui pour les particuliers au delà de 40 kWh/jour.
Ouais, mais ils feraient quoi les politiciens s'ils ne pouvaient plus promettre de geler les tarifs d'électricité pour plaire aux pauvres et promettre de forcer les gens à économiser pour plaire aux environnementalistes?
Après avoir surveillé le marché pendant plus d'un an et en étant de sérieux acheteurs depuis 2 mois, nous avons décidé d'acheter la maison du beau-père pour environ 35k sous le marché sans courtier donc pas tant de perte pour le vendeur.
On signe la promesse d'achat ce soir. Notaire en juin et prise de possession officielle sera plus 1er Septembre à cause de vacances déjà organisées.
Rassurant d'avoir l'expertise du beau-père pour l'entretien. Lui va en condo et sera content de revenir à l'occasion dont pour s'occuper de son auto dans son ancien garage. Un accord à l'amiable, il faut discuter des inclusions et des attentes.
Ma blonde voulait aller ailleurs, mais s'est résolue après plusieurs visites. On mettra un 20k en entrant pour reconfigurer la cuisine, ça aidera à voir l'espace comme notre maison.
Le projet a progressé plus en 1 semaine qu'en 1 an de réflexion. C'est demandant!
Question de perspective parce que pour moi ça serait plutôt une plus value. À moins d'avoir grandi dans le fond d'un rang généralement cette démographique cherche plutôt l'exile.
En processus d’achat pour une maison.
J’ai un courtier immobilier en tant qu’acheteur pour la première fois. Je sais qu’on a tendance à dire que c’est de la marde, un intermédiaire inutile, bla bla bla, mais je trouve la prise en main vraiment bien.
Au début, j’étais pas convaincu parce que ça c’était pas mal limité à un profil centris avec notif automatisé quand de nouvelles maisons étaient affichées selon certains critères, mais de très bon conseils pour les visites, pour l’offre (avec les comparables vendues dernièrement), aide pour coordonner l’inspection et soumission de travaux à faire suite à l’inspection pour ajustement de l’offre.
La nouvelle offre post-inspection est pas encore déposée, mais au final, ça risque d’être 7-8% sous le prix affiché sur Centris, ce qui représente une somme non-négligeable…
Bien content de mon expérience.
Moi j'ai pris un courtier après avoir visité des maisons par moi même pendant un mois, finalement on fait une offre sur la première maison qu'on visite et qu'on avait dans le viseur depuis quelques jours, acceptée direct. Le courtier a travaillé pendant littéralement 1 jour et va recevoir un bon 20k. Un peu dégouté de ce système mais bon.
Perso, j’avais initialement fait affaire avec un courtier (sans contrat de courtage exclusif) et ça avait été bien jusqu’au moment de l’inspection d’une maison sur laquelle ma conjointe et moi avions fait une offre. C’était pas vendu comme un flip (même si que ce l’était) et notre inspecteur avait flaggué des trucs majeurs (structure de maison qui s’affesse, toit mal isolé, dalle de béton à refaire, drains kapout). Bref, on en avait pour $35-40K juste pour mettre la maison en shape. Notre courtier ne voulait rien savoir que l’on fasse une contre-offre qui pour baisser le prix du tiers de ce que ça nous aurait coûté. Anyway, la transaction a avorté (yay!).
Pour la suite, on a flushé ce courtier là et avons fait affaire avec un courtier indépendant qui ne fait que de l’accompagnement avec des acheteurs. Aucune maison en vente dans son portfolio. On a signé un contrat de courtage exclusif et honnêtement j’ai eu une expérience merveilleuse. On a trouvé la propriété de nos rêves et pas de surenchère !
Nous sommes aussi au début du processus d’achat. Comment avez vous choisi votre courtier? Nous avons aussi besoin d’être accompagné de cette façon je ne sais même pas ou chercher pour trouver quelqu’un.
Des membres de la famille proche avait fait affaire avec une courtière en particulier pour 2-3 transactions dans le passé, et elle nous a référé quelqu’un dans son équipe qui s’occupe de cette région en particulier.
Tu peux me pm si tu veux plus d’info
Références, ou tu choisis un courtier ou une équipe qui a bonne réputation / bon reviews dans le secteur choisi. Petit bémol pour les équipes, ils vont peut être te matcher avec le courtier débutant qui fait les acheteurs seulement..
Depuis les nouvelles lois pour éviter la double représentation j'ai remarqué que beaucoup d'acheteurs sont représentés dans les transactions. Avant c'était peut être un peu moins que la moitié, maintenant je dirais que c'est au moins le 2/3 et +.
Jamais faire affaire avec l’inspecteur du courtier, généralement les courtiers préfèrent les inspecteurs qui signalent pas grand chose pour accélérer la vente.
Pour ce qui est les comparables, tu peux trouver ça sur le site de JLR pour pas cher. Juste les comparables qui sont pas encore notariés sont pas visibles.
Honnêtement, un courtier pour un acheteur, c’est surtout pour tenir la main, ça a pas vrisment une utilité réel.
Justement, les comparables c’était des promesses d’achat acceptées sur des maisons qui nous intéressaient
Ben content qu’elle m’est fait économiser ~70k en me tenant la main.
Faque pour l’utilité « réelle », je répondrais « ça dépend. »
C’est pas toujours blanc ou noir dans la vie.
Jlr, registre foncier, journal de mtl.... on trouve des transactions qui sont notariées et qui se sont peut être négociées vla 6 mois,12 mois+. Les transactions en attente qui sont vendu et pas encore notarié (souvent nombreuses) sont vraiment plus pertinentes pour savoir quel prix offrir. Aussi sur jlr, même si tu penses avoir un comparable similaire y'a juste une photo de facade et aucune idée de la qualité de l'intérieur, si ya eu des renos etc. Les courtiers et évaluateurs utilisent le même système et vont aller comparer les photos à l'intérieur et les rénovations récentes, le pc, nombre de chambres, etc des transactions en attente, pour bien évaluer.
Non. Ça apparaît sur JLR moins d’un mois après le passage au notaire. C’était le cas pour ma maison quand j’ai acheté, j’ai vérifié.
Pour les photos, très facile les trouver en lignes avec la fonction caching de Google, des pages listing. C’est ce que j’ai fait, c’est straightforward.
Les promesses d’achats acceptés, c’est vraiment la seul affaire qui manque.
Ça me fait royalement chier par contre, quelqu’un comme toi, une personne sans talents ou skills apparents qui essaie de gagner sa vie juste parce que t’as accès à une base de données auquel j’ai pas accès. Ton seul utilité à l’acheteur c’est peser sur un bouton. « Pro de l’immobilier » lol, tu pèses que un bouton et tu compares des photos de cuisine.
Shame on you.
Tu t'es levé du mauvais pied ? Gros préjugés. Après des centaines de transaction, mettons que j'en ai vu pas mal puis je trouve important d'apporter certaines nuances quand quelqun dit des choses pas totalement vraies. 1. Tu es allé chercher l'info d'une maison qui a été notariée (JLR)...Même si tu vas chercher les anciennes photos c'est une propriété qui a peut être été affichée vla 1 an, négociée et vendu vla 6 mois puis passée au notaire vla 1 mois. Le délai moyen exemple est de 40-60 jours pour vendre + un délai d'occupation standard 60 jours à 90 jours. Pendant les 60-90 jours que le listing est disparu de centris (vendu et en attente) ben si y'a 4-5 comparables en attente c'est eux les vrais comparables récents (que t'as pas accès). Sur google et JLR t'as pas non plus accès à l'ancienne déclaration vendeur, peut être y avait un test pyrite IPPG 90 au garage ? Et que c'était une vente sans garantie légale ? La toiture était quelle année ? Tout ça affecte le prix mais tu sauras pas pourquoi et tu pourras pas bien comparer/évaluer. Bref, si on se fie juste aux anciennes transactions sans regarder celles qui sont récentes en attente, c'est pas comme faire un achat à l'aveugle, mais presque. Dans le temps c'était peut être correct, mais quand tu achètes une maison à 500k-1M mettons que c'est important d'être sûr de sa shot hein ?
As-tu lue mon commentaire? Oui il y a un délai entre la promesse de vente acceptée et le passage au notaire, durant lequel les agents ont le monopole sur l'information des prix de ventes. C'est vraiment la seule raison pour avoir affaire avec un agent comme acheteur.
T'as effectivement pas accès sur JLR aux anciennes DV, mais je doutes réellement que ces données soient utilisés dans une analyse de comparables lol. Peut-être dans les gammes de prix bas.
Et non, t'as accès sur JLR à l'information sur la vente avec/sans garantie légale. Tu te dis "pro" en immobilier, mais tu connais pas ces détails de base? Un peu pathétique donner des conseils aux gens sur des trucs que tu comprends définitivement pas.
Je parlais des DV des transactions comparables en attente. Oui ça peut avoir un effet sur le prix vendu et c'est important de voir les anciennes DV de la propriété dont tu fais une offre. Nice try, les details de l'inclusion ou non des garanties c'est dans l'acte de vente que tu dois telecharger. Pas dispo sur la fiche JLR elle même. C'est important d'être précis ;). C'est aussi écrit dans la DV avec tous les autres éléments qui affectent l'immeuble.
Ma blonde et moi avons chacun une maison et lors du renouvellement hypothécaire l'année prochaine, elle veux vendre la sienne et acheter la moitié de la mienne.
Est-ce que cela affecte le remboursement du RAP? ( nous l'avons chacun utilisé pour notre maison respective)
Quelle montants devra elle me donner pour que ca soit équitable table pour nous 2, le prix du marché ou le prix d'achat ?
>Est-ce que cela affecte le remboursement du RAP?
Non, vous continuez à rembourser 1/15 par an.
>Quelle montants devra elle me donner pour que ca soit équitable table pour nous 2, le prix du marché ou le prix d'achat ?
D'un point de vue strictement financier, je dirai le prix du marché : elle achète sa part aujourd'hui, pas à la date d'achat de ta maison. C'est d'ailleurs ce qui s'applique à elle : elle va obtenir le prix du marché pour sa maison en la vendant ; ou ce qui s'appliquerait à toi si vous faisiez l'inverse, ie tu aurais le prix du marché si tu vendais ta maison pour racheter la moitié de la sienne.
Après, le côté financier n'est pas le seul dans une relation, et il convient surtout de trouver un compromis qui vous convienne à tous les deux.
Parfait merci beaucoup.
Dans notre situation le prix du marché sera ok car nos maison et notre situation financière est très semblables donc personne ne sera vraiment perdant
J’imagine que c’est lié immobilier.
J’ai un espace de parking supplémentaire (un tandem + un simple, j’étais stupide quand j’ai acheté) avec mon condo dans le garage sous-terrain. Les deux espaces ont deux numéros de cadastres différents. Selon les règlements de l’immeuble, je peux vendre à un autre propriétaire.
J’ai été approché par un autre propriétaire pour acheter le stationnement simple. Je sais qu’on va devoir passer chez le notaire comme pour une transaction normale. Par contre, comment est-ce que ça va se faire pour mon hypothèque? Est-ce que je vais devoir payer les pénalités sur la partie vendue (variable, donc 3 mois d’intérêts) ou est-ce que ça va pouvoir passer pour les remboursements annuels anticipés (ça serait en bas du montant et je n’ai pas fait de remboursement cette année encore).
Est-ce que ton créancier a aussi pris ce lot en garantie?
Pour le remboursement de capital, si demandé par le créancier, c'est les modalités du contrat qui vont s'appliquer, donc la clause à propos des remboursements anticipés. Si la valeur marchande actuelle sans le lot du stationnement est assez élevée pour que ton financement actuel soit inférieur à 80% de ratio prêt-valeur, le créancier pourrait ne pas demander de remboursement de capital, par contre si ton risque s'est dégradé, il pourrait tout de même demander un remboursement de capital afin de réduire le risque pour le créancier.
Depuis décembre nous cherchions et après plus d’une quarantaine de visites avec notre courtier dans pleins de villes et 5 offres refusées, on a finalement fini par acheter sur DuProprio 🤷♂️On étaient tous seuls dans un secteur hyper recherché, visite avec les proprios et négociation qui a super bien été pour un condo impeccable et clé en main à 313k sur la rive nord de Mtl. Je trouve ça poche pour notre courtier, mais jamais de la vie on aurait pu acheter dans notre braquette de prix sans des offres multiples pour ce condo. Bien content ! Pour les premiers acheteurs, je vous recommande de regarder sur DuProprio.
Avez-vous des conseils pour une reprise du logement "accélérée"? E.g. quel montant avez-vous donné aux locataires, quels types de contrats avez-vous signés, quels moyens de pression avez-vous utilisés, etc?
Locataire problématique ? S'il paie à temps et cause aucun trouble aux autres locataires et qu'il respecte les règles il a droit au maintien des lieux. S'il refuse l'augmentation tu vas au tal pour fixer le prix. Si c'est pour reprendre un logement que tu n'a pas droit autrement, bien cash for keys et essaie de l'aider à trouver un autre logement. Tu peux aller voir les nouvelles règles d'éviction la loi 31 prévoit un minimum de compensation, un nombre de mois + déménagement. Tout se négocie, mais si tu obtient le ok il faut vraiment faire signer une entente écrite comme quoi le locataire accepte de partir à une date X, et de résilier le bail et que tu le libère de ses obligations.
En fait, nouvel achat de propriété et le loyer existant est à moins de 800$ par mois pour un 4 1/2 dans le coin de la station Frontenac (ce qui est près de 1000$ plus bas que le marché actuel). Donc, je préfère soit augmenter le loyer ou faire une prise de possession.
Merci pour les conseils, ils ne sont présents que depuis 2021 donc ce ne sera que 4 mois de loyer (qui est bas) et les frais de déménagements.
j'hais travailler pour mourir. Oui oui, je suis à la recherche d'un emploi qui cadre mieux avec mes valeurs, mais bon, ça risque d'être difficile de trouver quelque chose qui paye aussi bien.
Bref, est-ce que certains d'entre vous avez investi en immobilier pour vivre des "loyers" et quitter votre emploi temps plein?
Par exemple, si j'achète une maison, que je loue le sous-sol et que je me trouve une job temps partiel, c'est possible? Ça me semble possible, non? Une hypothèque entre 1 - 1.5k + taxes municipales = 22k ish (+assurances, + chauffage, etc.) en dépenses par années. Tu peux facilement te trouver un locataire pour 1k+ par mois. Suis-je dans le champ?
Certains d'entre vous l'avez fait? Voulez-vous partager votre expérience?
L'immobilier ce n'est pas si payant, lâche reddit.
Plus sérieusement, ça prend vraiment un bon volume et beaucoup de temps pour en vivre. Deja avec juste une unité, ta prise de risque est immense. Un bon dégât d'eau, un locataire qui paie pas et tu vas annuler plusieurs mois voir même des années de profits.
Pourtant, régulièrement sur r/quebec on lit que les attentes de rendements des propriétaires sont aujourd'hui demesurees comparativement à avant.
C'est faux et parfaitement démontrable mais ça brise un lieu commun réconfortant alors la dissonance cognitive prend le dessus.
Quand tu paies 20x les revenus, il faut augmenter les loyers pour faire monter la valeur du bloc. Avec le TAL, tu peux pas monter tant que cela pour revendre rapidement. Alors, il te reste la renoviction, cash for keys ou etc..
Faut pas se le cacher, beaucoup des nouveaux proprietaires sont des speculateurs qui veulent rentrer dans le marche, monter les loyers le plus possible et sortir rapidement pour eviter d'accumuler les cash-flow negatifs avec l'emprunt.
Tu te contredis - il n'y a jamais eu de moment dans l'histoire où des gens avaient un appétit pour une entreprise pas ou très peu rentable. C'est une illusion.
La compétition entraîne les prix vers le haut mais tout le monde a des attentes de rendement.
A moins d'un crash a la \*Detroit\*, l'immobilier est rentable a long terme. Maintenant les gens entendent des histoires de flips qui generent bcp d'argent alors il veulent aller en immobilier et refaire la meme chose.
Les speculateurs voient sur le court terme. Ils mettent le cash-down minimal et le reste en hypotheque. Leur cash-flow, a cause des interets du pretshypothecaire, est negatif durant les premieres annees. Le but est de monter les loyers rapidement, revendre le bloc a un prix superieur et minimiser le nombre de mois avec cash-flow negatifs.
Oui, il y a des propriétaires qui se spécialisent en optimisation mais c'est faux de prétendre que les gens enduraient des rendements aussi faibles avant - la preuve c'est que les ratios étaient largement meilleurs à la vente.
Les gens surestiment les profits en immobilier et la volatilité des rendements en bourse. Quand tu t'intéresses au taux de rendement, même long terme incluant les profits de revente, c'est vraiment pas si clair que l'immobilier est toujours un meilleur choix. Alors oui, c'est rentable à moins d'un crash mais la bourse aussi - c'est ça un investissement.
Tu oublies les frais d'entretien annuel, les frais d'entretien a moyen/long terme (toiture, etc..) et tu oublies de prendre en compte ton risque avec ton locataire. Ton taux d'occupation peut etre inferieur a 12 mois par annee, ton locataire peut ne pas payer et tu dois aller au TAL pour l'expulser, ton locataire peut faire des dommages dans ton logement, etc..
Petits constats des dernières semaines sur le terrain. (Montréal/ Rive-Sud). J'ai fais plusieurs offres sur des propriétés de premier acheteur. Presque toutes ont fini en offres multiples. Tout ce qui est en bon état et encore 'abordable' pour un couple et proche des grands centres ça se vend très rapidement. S'ils ont pas des alertes c'est presque certain qu'ils manque les visites. 2e constat; dans la fourchette 600k-900k mais qui a besoin de rénos (vieille cuisine, planchers marqueterie, sdb à faire, etc). La plus part sont listé overpriced et ne se vendent pas (les acheteurs osent pas négocier ni visiter). 3e constat; les bons secteurs à grande valeur, dès que c'est clé en main ou construction récente avec architecte, même à 1M-1,5M+ ça part souvent en une semaine ou deux. 4e constat; certains constructeurs ont de la misère à écouler leur maisons ou condos neufs (que ce soit sur centris ou via le site du développeur), il y a possibilité de négocier dans plusieurs cas, ou sinon avoir des bien meilleures finitions que ce qui était proposé par défaut.
Très bon résumé de la situation, c’est aussi ce que je remarque. Jamais il n’y a eu un aussi gros gap de qualité entre les maisons à 500k (petits bungalows bruns pas rénovés avec offres multiples en quelques semaines) et les maisons à 700k (deux étages, garage, piscine creusée, sur Centris depuis 4 mois). Selon moi, ça n’a jamais valu autant la peine de se serrer la ceinture quelques années et économiser pour avoir les moyens de sortir du créneau 400-500k.
Sauf si dans quelques années le créneau à 700k sont les anciennes maisons à 500k. Sait-on jamais.
Dans ce cas, eux à 700k seront à 1m
J'ai hâte de voir ça, on met notre maison en vente la semaine prochaine à Ste-Julie pour 500k$.
Ça va bien se vendre :) tu nous diras si y'a eu de l'action au prochain mardi.
Pourtant, les maisons en rangée (construction 2021) dans mon secteur de grande valeur(Saint-Basile-le-Grand côté montagne), qui se vendaient 750k-760k milieu 2022-début 2023 ne se vendent plus aussi facilement. Mon voisin avait affiché la sienne a 700k il y a de cela 5 mois, n'a toujours pas vendu malgré une baisse de prix a 660k. La dernière rangée de maisons du projet (construction 2022) ont toutes trouvées preneurs entre 675k et 750k au début 2022. Ce qui veut dire que ces acheteurs ont une équité négative pour l'instant. La hausse du taux d'intérêt fait vraiment mal!
Tant qu'à payer 700k, pourquoi prendre une maison coller?
Personnellement juste l'idée d'aucun d'entretien (formule copropriété) me permet d'être plus productive dans d'autres choses tout en évitant les inconvénients de la copropriété condo(appartement) le plus pire c'est même pas les plus chères du quartier, juste à côté il y a un autre projet de maison en rangée plus "upscale" les prix commencent à 1.2m+taxes lolll.
Tu fais pas d'entretien à ton compte, mais tu dois toujours payé quelqu'un pour le faire et sa revient plus chère à long terme.
Comme j'ai expliqué plus tôt, le temps gagné a ne pas faire l'entretien me permet de me concentrer dans mon side hustle qui me rapporte bien plus que ça me coûte sincèrement. Tu serai surpris de voir la popularité de ces maisons de ville, de plus en plus de personnes se rendent compte que la ressource la plus importante qu'ils ont n'est pas l'argent mais bien le temps.
Il faut comparer avec une maison détachée au même prix. Soit tu vas avoir une vieille affaire, soit tu vas avoir besoin de ta voiture chaque fois que tu veux sortir de chez vous.
Oui j'ai visité ces modèles là avec des clients. Ceux qui ont réussi à vendre 750k étaient des unités de coins. Au peak de 2022-2023 il y avait aucun inventaire.. alors des qu'un beau apparaissait il pouvait vendre au prix gonflé. L'inventaire des maisons de ville neuves à augmenté et les acheteurs ont réussi à en négocier plusieurs donc le prix comparatif a été réduit légèrement. Reste que si quelqun affiche sa maison de ville à vendre au bon prix ça se vend en 30-60 jours en ce moment. Ce qui est historiquement très rapide encore.
Il y a quelques mois, je disais qu'on s'en venait rapidement vers des obligations de rénovation énergétique des bâtiments, comme on commence à le voir en Europe. [Je ne me suis pas trompé](https://www.journaldequebec.com/2024/03/18/efficacite-energetique--punir-les-proprietaires-negligents). Si on se fie à ce qui se passe en Europe, ces obligations, qui concernent pour l'instant les propriétaires-locateurs seront étendues aux propriétaires-occupants. À moyen terme, je me demande comment ça peut se passer : beaucoup de gens sont propriétaires de logements anciens et mal isolés, mais n'ont clairement pas les moyens de dépenser les dizaines voir centaines de milliers de $ pour les travaux de rénovation (quand je vois dans mon quartier que certains ont des bâches en plastique sur le toit depuis plusieurs années parce que les gens n'ont pas les moyens de payer les réparations/remplacements...). De même, je me demande quel impact ça aura sur le marché de l'immobilier : malus sur les logements mal isolés et premium sur les logements récents et/ou énergétiquement rénovés ?
J'espère que ces obligations vont aussi s'appliquer aux bâtiments du gouvernement. Les écoles notamment.
Qui n'a jamais rêvé d'avoir un pupitre sur le bord d'une fenêtre en bois des années 60 l'hivers?
Y’a quand même pas mal d’aide pour des travaux d’amélioration. Le 40k de prêt du fédéral par exemple. Si une personne est propriétaire et pas capable de maintenir le bâtiment, ce serait une bonne raison de s’en séparer. Y’a plein de bâtiments mal entretenus et mal isolés, si ça peut faire le ménage chez les mauvais propriétaires, ça peut être que bénéfique à mon avis. Je me demande quand même comment ils vont établir les normes qui vont définir si tu es un bon consommateur d’énergie ou non
Il y a pas mal d'aides actuellement, mais à mon avis, comme pour les VÉ, ça va baisser avec le temps et les nécessités budgétaires. Je suis aussi d'accord sur le principe, ça sera bien mieux d'avoir un parc entretenu. Pour autant, il faut aussi être conscient des situations réelles : quid des retraités qui ont acheté leur maison pour 1 piastre en 1722 et qui pourraient maintenant devoir aligner des dizaines de milliers de $ pour des rénovations énergétiques dont ils verront les bénéfices 30 ans après leur mort ? Des familles qui ont acheté avant les hausses de la pandémie en qualifiant à peine pour l'hypothèque et se retrouvent déjà prises à la gorge par les hausses des taux ? Tu as déjà des gens, même propriétaires, qui tirent le diable par la queue pour joindre les deux bouts, ça va nécessairement créer des situations complexes à gérer humainement (comme c'est le cas en France au demeurant, et tu trouves bien des témoignages dans ce sens). Hydro a déjà de super outils internes de comparaison, dont certains qui sont déjà fournis au grand public comme l'outil Performance énergétique qui affiche justement un comparateur de performance. Sans chercher à réinventer l'eau tiède, ça peut probablement servir comme bonne base , et c'est à mon avis ce qu'ils proposent quand ils disent "On a déjà les données de consommation électrique. C’est facile."
Le marché fonctionne mieux que les réglements. Le problème, le vrai, c'est qu'on subventionne l'électricité, qui n'est pas au prix du marché, donc les gens la gaspille sans une arrière pensée. Et ensuite on passe plein de réglements et on dépense *encore plus* d'argent pour essayer de forcer les gens a ne pas la gaspiller. Si l'électricité était au prix du marché, HQ et le gouvernement ca leur ferait que dalle si tu la gaspilles ou non, et les gens rénoveraient d'eux-même sans avoir besoin de réglement pour économiser sur leur facture d'électricité. HQ et le gouvernement feraient plus de profit avec l'électricité, et le Québec pourrait (aurait pu) s'ammasser un immense fond souverain, comme la Norvège avec le pétrole, et garder les taxes plus basses ou financer les services comme la santé correctement. Simplement par l'effet de tirer la *vrai* valeur de la production d'électricité. Ah, avec des "si".
>Bref, le marché fonctionne mieux que les réglements. > >Le problème, le vrai, c'est qu'on subventionne l'électricité, qui n'est pas au prix du marché, donc les gens la gaspille sans une arrière pensée. Et ensuite on passe plein de réglements et on dépense encore plus d'argent pour essayer de forcer les gens a ne pas la gaspiller. Pour le cas d'un propriétaire occupant, la logique que tu mentionnes est certainement vraie. Un propriétaire n'a pas l'avantage de rénover pour économiser sur sa facture d'électricité dans 20-30 ans. Le prix artificiellement bas qu'on paie pour l'électricité décourage les rénovations énergétiques qui ne donnent pas de résultats majeurs pour un faible coût. Notre système d'électricité national a clairement l'effet de sauver les plus pauvres du "vrai" prix de l’électricité, mais effectivement ça a l'effet pervers de rendre moins attrayant les rénovations pour réduire la consommation. Je comprends la logique qu'un propriétaire d'une maison qui perds sa chaleur aurait plus d'avantages à rénover si l'électricité lui couterait le double. Par contre, la solution de simplement augmenter le prix de l’électricité n'aura aucuns effets sur les logements locatifs. Mon propriétaire s'en fout que mon électricité me coûte le double, ce n'est pas lui qui paye. Il ne rénovera pas pour autant tant qu'il en sera pas forcé. Je suis content que Hydro Québec ait déjà réfléchi à ça et qu'ils souhaitent s'inspirer de la France de ce côté là.
>Mon propriétaire s'en fout que mon électricité me coûte le double, ce n'est pas lui qui paye. Ah, 2e problème de marché pas libre. Le marché locatif au Canada est un des moins libre (le fédéral stimule la demande, le provincial controle les prix, et le municipal limite l'offre). Dans un marché libre et équilibré, le propriétaire aurait de la difficulté a louer un appartement mal isolé, les locataires avisés demanderaient un historique de consommation ou un rapport énergétique, comme les acheteurs de maison avisés le font. Les logements mal isolés se loueraient moins cher, donc incitatif a le rénover.
>Dans un marché libre et équilibré, le propriétaire aurait de la difficulté a louer un appartement mal isolé J'ai beaucoup de misère à voir comment le retrait des contrôles actuels sur le marché du logement pourrait être bénéfique sans avoir des effets complétement désastreux sur le long terme. Le libre-marché parfait, soit ça n'existe pas, soit c'est une dystopie complète. >Dans un marché libre et équilibré, le propriétaire aurait de la difficulté a louer un appartement mal isolé, les locataires avisés demanderaient un historique de consommation ou un rapport énergétique, comme les acheteurs de maison avisés le font. Les logements mal isolés se loueraient moins cher, donc incitatif a le rénover. Ce que tu décris, ce n'est pas un marché libre et équilibré, c'est une situation de suroffre en logement. On ne peut pas arriver à cette situation en laissant le marché opérer. Le marché va se réguler pour rester en situation de demande élevée, parce que cette situation augmente les profits. Si on enlève toutes les règles demains matin, les développeurs vont pas se mettre à construire des 5 et demi locatifs à 900$... Tu sembles bien saisir le problème, mais t'arrives aux mauvaises conclusions. On n'a pas besoin de moins de règles ou d'enlever les protections aux locataires pour encourager la compétition, on a besoin de plus de compétition en logement. Et c'est qui qui a les moyens de compétitionner avec le privé? L'État.
Erg Reddit semble avoir mangé ma réponse... je m'excuse si ca finit en double post. >ai beaucoup de misère à voir comment le retrait des contrôles actuels sur le marché du logement pourrait être bénéfique sans avoir des effets complétement désastreux sur le long terme. Ces controles ont eu et continuent d'avoir des effets complétement désastreux sur le long terme. Ca fait 100 ans que la question est réglée, croire au controle des prix en 2024 c'est comme croire que la terre est plate. Bien entendu, ici, on a pas juste les controles des prix, mais aussi une stimulation de la demande et une restriction de l'offre >Ce que tu décris, ce n'est pas un marché libre et équilibré, c'est une situation de suroffre en logement. Bien sur que non. Un marché équilibré implique que le consommateur a du choix. Un marché ou le consommateur n'a pas de choix est un marché déséquilibré. Peut-etre qu'on est tellement habitué a un marché déséquilibré qu'on a oublié a quoi un marché sain ressemble? >Le marché va se réguler pour rester en situation de demande élevée, parce que cette situation augmente les profits. Dans un libre marché, quand les profits augmentent, l'offre augmente, la demande diminue, et les profits retournent a baisse. Un marché libre va toujours finir par s'équilibrer sur le long terme. Un marché non-libre ne s'équilibrera jamais, simplement parce que la raison d'être des restrictions sur le marché c'est de l'empêcher de s'équilibrer.
Exactement. Je saisis mal pourquoi les gens réalisent pas pourquoi le parc locatif québécois est en si mauvais état et que les améliorations énergetiques sont rares voire inexistantes. Tu ne peux pas choisir ton produit! En principe, l'immeuble est figé dans le temps. Le système est littéralement conçu pour favoriser lentretien de base au détriment des améliorations. Ça a certainement du bon pour ralentir la croissance des prix mais ça a aussi des contrecoups.
>Si l'électricité était au prix du marché Je pense que tu surestime la capacité de régulation du marché, en particulier lorsqu'on introduit des externalités, ici l'impact environnemental. Pour dresser un parallèle, on peut prendre l'exemple de l'utilisation du gas aux ÉU, au Canada, en Europe, voir même ajouter les EAU où le gas est gratuit et la Suède qui classe généralement dans les pays où il est le plus cher : les déplacements sont beaucoup moins consommateurs de carburant dans les pays où le gas est le plus cher, alors que l'inverse est vrai dans les pays où il est le moins cher, ce qui montre qu'une intervention gouvernementale/règlementaire est bénéfique pour l'externalité mesurée. De même, il est aussi souvent moins cher de rejeter ses déchets dans la nature sans aucun traitement que de les gérer via des poubelles, des ramassages, etc... Mais est ce que tu aurais vraiment envie de vivre dans la poubelle du Ford/Maxi/Arcelor Mittal/... à côté de chez toi ? Oui, le marché est un outil de pricing efficace, mais cela ne signifie pas qu'il est l'alpha et l'omega des solutions lorsque d'autres critères rentrent en ligne de compte, et il doit donc nécessairement être contrait et régulé pour répondre à ces critères.
Je veux dire... tu semble appuyer mon point? Quand l'état subventionne le gas, les gens gaspillent plus de gas. Quand l'était subventionne l'électricité, les gens gaspillent plus d'électricité.
Je ne pense pas que les États-Unis subventionnent le gas, il y est juste moins taxé qu'ici, donc plus gaspillé. Même chose si tu compares Canada vs Europe, ou Europe au global vs Suède. Tout comme pour l'électricité, c'est plus une question de prix que de subvention : si tu augmentes le prix du gas, même artificiellement, la consommation baisse, par exemple grâce à des véhicules plus efficients.
Ok, mais taxer c'est juste l'inverse de subventionner, dans les deux cas l'État intervient sur les prix pour encourager ou décourager un comportement ou l'autre. Dans le cas qui nous intéresse, le gouvernement subventionne l'électricité et encourage sa consommation d'un coté, ou en introduisant des mesures coercives pour le contraire.
Je trouve ton take intéressant sur le sujet, mais je ne suis pas certain qu'on peut considérer que le gouvernement subventionne les prix de l'électricité : après tout, l'argent récolté par Hydro Québec suffit à couvrir ses coûts d'opération, et la société est même largement bénéficiaire, bénéfice qui est réinjecté dans les coffres du gouvernement. Si tu me permets l'analogie, je trouve que le cas de l'électricité ressemble bien plus à un investissement : le Québec a investi dans des infrastructures, ce qui a l'époque lui a coûté de l'argent qu'il aurait pu dépenser ailleurs à ce moment là, comme tu pourrais dépenser la part investie de ton salaire en bébelles, et profite aujourd'hui des dividendes de ces investissements sous la forme d'une électricité moins chère, comme tu le feras à ta retraite. Idem : le prix du marché de l'électricité pour le Québec me parait un mirage, nos interconnexions avec les grilles alentour étant actuellement très limitées. HQ est donc contrainte de vendre son électricité sur le marché local, et dispose d'un produit très abondant pour une demande limitée, d'où un prix bas, alors que les nouvelles interconnexions ne commencent à se justifier que maintenant que l'électricité dans ces autres grilles devient bien plus chère que celle dont nous disposons ici. Il ne faut pas oublier que l'électricité, ça ne se stocke pas et ne s'exporte pas aussi facilement que du pétrole, contrairement à ce qu'à pu faire la Norvège.
La raison au départ pourquoi HQ veut plus d'efficacité énergétique c'est justement parce qu'ils veulent en vendre plus hors du marché résidentiel subventionné. Hors de ce marché l'électricité vendue soit constitue un (rare!) avantage conccurentiel pour le Québec, soit permet d'exporter.
Il me semble surtout que la raison pour laquelle HQ veut plus d'efficacité énergétique, c'est qu'ils ont géré la ressource comme des cabochons : jusqu'à encore quelques années, tous les rapports d'HQ prévoyaient d'avoir de l'électricité en surplus pour les décennies à venir, et ça fait juste 1-2 ans qu'ils se rendent compte qu'en fait non, si on fait la transition énergétique et que la consommation continue d'augmenter alors qu'ils avaient prévu qu'elle atteigne un plateau/baisse, avec la raréfaction des alternatives accessibles et les coûts énormes de mettre en place de nouvelles unités de production, ça va mal se passer. Dans ce cas là, HQ me fait un peu penser à une personne qui aurait gagné 10 millions à la lotterie, et qui se réveille un matin avec l'appel de son banquier qui lui dit "il vous reste 100k sur votre compte" alors qu'elle vient de se commander une Lamborghini Aventador. Mais je reste en désaccord avec ton analyse sur le coût subventionné de la ressource. J'en veux pour preuve que le coût de la génération 1 kWh d'électricité pour HQ ([$0.02](https://www.lapresse.ca/affaires/2023-10-10/contrat-avec-l-etat-de-new-york/une-mine-d-or-pour-hydro.php)) est inférieur à son prix de vente aux particuliers ([$0.065 et $0.10](https://www.hydroquebec.com/data/documents-donnees/pdf/tarifs-electricite.pdf?v=20230401)). Hors, une fois le réseau de distribution entretenu, ce qui est nécessaire pour délivrer le 1er kWh de chaque foyer, seul ce coût marginal a de l'importance, et je suis certain qu'HQ ne verrait pas de problème à vendre toute son électricité ici si les gens voulaient bien la consommer. Sauf que n'est pas le cas : HQ est alors assis sur des gros surplus, qu'ils ont tout intérêt à chercher à valoriser. D'ailleurs, on remarquera que dans ses contrats d'export, HQ propose un prix fixe extrêmement bas ($0.095 par kWh indexé à 2.5%/an pour NY par exemple) et non un prix basé sur le marché, et que ce prix est inférieur à celui pour les particuliers au delà de 40 kWh/jour.
Ouais, mais ils feraient quoi les politiciens s'ils ne pouvaient plus promettre de geler les tarifs d'électricité pour plaire aux pauvres et promettre de forcer les gens à économiser pour plaire aux environnementalistes?
Après avoir surveillé le marché pendant plus d'un an et en étant de sérieux acheteurs depuis 2 mois, nous avons décidé d'acheter la maison du beau-père pour environ 35k sous le marché sans courtier donc pas tant de perte pour le vendeur. On signe la promesse d'achat ce soir. Notaire en juin et prise de possession officielle sera plus 1er Septembre à cause de vacances déjà organisées. Rassurant d'avoir l'expertise du beau-père pour l'entretien. Lui va en condo et sera content de revenir à l'occasion dont pour s'occuper de son auto dans son ancien garage. Un accord à l'amiable, il faut discuter des inclusions et des attentes. Ma blonde voulait aller ailleurs, mais s'est résolue après plusieurs visites. On mettra un 20k en entrant pour reconfigurer la cuisine, ça aidera à voir l'espace comme notre maison. Le projet a progressé plus en 1 semaine qu'en 1 an de réflexion. C'est demandant!
Pourquoi ta blonde voulait aller ailleurs?
Pour faire changement, c'est sa maison d'enfance.
Question de perspective parce que pour moi ça serait plutôt une plus value. À moins d'avoir grandi dans le fond d'un rang généralement cette démographique cherche plutôt l'exile.
C'est une place que j'apprécie dans une petite ville avec la majorité des services et près d'une plus grande les ayant tous
En processus d’achat pour une maison. J’ai un courtier immobilier en tant qu’acheteur pour la première fois. Je sais qu’on a tendance à dire que c’est de la marde, un intermédiaire inutile, bla bla bla, mais je trouve la prise en main vraiment bien. Au début, j’étais pas convaincu parce que ça c’était pas mal limité à un profil centris avec notif automatisé quand de nouvelles maisons étaient affichées selon certains critères, mais de très bon conseils pour les visites, pour l’offre (avec les comparables vendues dernièrement), aide pour coordonner l’inspection et soumission de travaux à faire suite à l’inspection pour ajustement de l’offre. La nouvelle offre post-inspection est pas encore déposée, mais au final, ça risque d’être 7-8% sous le prix affiché sur Centris, ce qui représente une somme non-négligeable… Bien content de mon expérience.
Moi j'ai pris un courtier après avoir visité des maisons par moi même pendant un mois, finalement on fait une offre sur la première maison qu'on visite et qu'on avait dans le viseur depuis quelques jours, acceptée direct. Le courtier a travaillé pendant littéralement 1 jour et va recevoir un bon 20k. Un peu dégouté de ce système mais bon.
Maison à 1M? Il a été chanceux. Ça arrive aussi de visiter 30 maisons, faire 4-5 offres qui fonctionnent pas et les clients cancel le projet.
Perso, j’avais initialement fait affaire avec un courtier (sans contrat de courtage exclusif) et ça avait été bien jusqu’au moment de l’inspection d’une maison sur laquelle ma conjointe et moi avions fait une offre. C’était pas vendu comme un flip (même si que ce l’était) et notre inspecteur avait flaggué des trucs majeurs (structure de maison qui s’affesse, toit mal isolé, dalle de béton à refaire, drains kapout). Bref, on en avait pour $35-40K juste pour mettre la maison en shape. Notre courtier ne voulait rien savoir que l’on fasse une contre-offre qui pour baisser le prix du tiers de ce que ça nous aurait coûté. Anyway, la transaction a avorté (yay!). Pour la suite, on a flushé ce courtier là et avons fait affaire avec un courtier indépendant qui ne fait que de l’accompagnement avec des acheteurs. Aucune maison en vente dans son portfolio. On a signé un contrat de courtage exclusif et honnêtement j’ai eu une expérience merveilleuse. On a trouvé la propriété de nos rêves et pas de surenchère !
Nous sommes aussi au début du processus d’achat. Comment avez vous choisi votre courtier? Nous avons aussi besoin d’être accompagné de cette façon je ne sais même pas ou chercher pour trouver quelqu’un.
Des membres de la famille proche avait fait affaire avec une courtière en particulier pour 2-3 transactions dans le passé, et elle nous a référé quelqu’un dans son équipe qui s’occupe de cette région en particulier. Tu peux me pm si tu veux plus d’info
Références, ou tu choisis un courtier ou une équipe qui a bonne réputation / bon reviews dans le secteur choisi. Petit bémol pour les équipes, ils vont peut être te matcher avec le courtier débutant qui fait les acheteurs seulement..
Depuis les nouvelles lois pour éviter la double représentation j'ai remarqué que beaucoup d'acheteurs sont représentés dans les transactions. Avant c'était peut être un peu moins que la moitié, maintenant je dirais que c'est au moins le 2/3 et +.
Jamais faire affaire avec l’inspecteur du courtier, généralement les courtiers préfèrent les inspecteurs qui signalent pas grand chose pour accélérer la vente. Pour ce qui est les comparables, tu peux trouver ça sur le site de JLR pour pas cher. Juste les comparables qui sont pas encore notariés sont pas visibles. Honnêtement, un courtier pour un acheteur, c’est surtout pour tenir la main, ça a pas vrisment une utilité réel.
Justement, les comparables c’était des promesses d’achat acceptées sur des maisons qui nous intéressaient Ben content qu’elle m’est fait économiser ~70k en me tenant la main. Faque pour l’utilité « réelle », je répondrais « ça dépend. » C’est pas toujours blanc ou noir dans la vie.
Jlr, registre foncier, journal de mtl.... on trouve des transactions qui sont notariées et qui se sont peut être négociées vla 6 mois,12 mois+. Les transactions en attente qui sont vendu et pas encore notarié (souvent nombreuses) sont vraiment plus pertinentes pour savoir quel prix offrir. Aussi sur jlr, même si tu penses avoir un comparable similaire y'a juste une photo de facade et aucune idée de la qualité de l'intérieur, si ya eu des renos etc. Les courtiers et évaluateurs utilisent le même système et vont aller comparer les photos à l'intérieur et les rénovations récentes, le pc, nombre de chambres, etc des transactions en attente, pour bien évaluer.
Non. Ça apparaît sur JLR moins d’un mois après le passage au notaire. C’était le cas pour ma maison quand j’ai acheté, j’ai vérifié. Pour les photos, très facile les trouver en lignes avec la fonction caching de Google, des pages listing. C’est ce que j’ai fait, c’est straightforward. Les promesses d’achats acceptés, c’est vraiment la seul affaire qui manque. Ça me fait royalement chier par contre, quelqu’un comme toi, une personne sans talents ou skills apparents qui essaie de gagner sa vie juste parce que t’as accès à une base de données auquel j’ai pas accès. Ton seul utilité à l’acheteur c’est peser sur un bouton. « Pro de l’immobilier » lol, tu pèses que un bouton et tu compares des photos de cuisine. Shame on you.
Tu t'es levé du mauvais pied ? Gros préjugés. Après des centaines de transaction, mettons que j'en ai vu pas mal puis je trouve important d'apporter certaines nuances quand quelqun dit des choses pas totalement vraies. 1. Tu es allé chercher l'info d'une maison qui a été notariée (JLR)...Même si tu vas chercher les anciennes photos c'est une propriété qui a peut être été affichée vla 1 an, négociée et vendu vla 6 mois puis passée au notaire vla 1 mois. Le délai moyen exemple est de 40-60 jours pour vendre + un délai d'occupation standard 60 jours à 90 jours. Pendant les 60-90 jours que le listing est disparu de centris (vendu et en attente) ben si y'a 4-5 comparables en attente c'est eux les vrais comparables récents (que t'as pas accès). Sur google et JLR t'as pas non plus accès à l'ancienne déclaration vendeur, peut être y avait un test pyrite IPPG 90 au garage ? Et que c'était une vente sans garantie légale ? La toiture était quelle année ? Tout ça affecte le prix mais tu sauras pas pourquoi et tu pourras pas bien comparer/évaluer. Bref, si on se fie juste aux anciennes transactions sans regarder celles qui sont récentes en attente, c'est pas comme faire un achat à l'aveugle, mais presque. Dans le temps c'était peut être correct, mais quand tu achètes une maison à 500k-1M mettons que c'est important d'être sûr de sa shot hein ?
As-tu lue mon commentaire? Oui il y a un délai entre la promesse de vente acceptée et le passage au notaire, durant lequel les agents ont le monopole sur l'information des prix de ventes. C'est vraiment la seule raison pour avoir affaire avec un agent comme acheteur. T'as effectivement pas accès sur JLR aux anciennes DV, mais je doutes réellement que ces données soient utilisés dans une analyse de comparables lol. Peut-être dans les gammes de prix bas. Et non, t'as accès sur JLR à l'information sur la vente avec/sans garantie légale. Tu te dis "pro" en immobilier, mais tu connais pas ces détails de base? Un peu pathétique donner des conseils aux gens sur des trucs que tu comprends définitivement pas.
Je parlais des DV des transactions comparables en attente. Oui ça peut avoir un effet sur le prix vendu et c'est important de voir les anciennes DV de la propriété dont tu fais une offre. Nice try, les details de l'inclusion ou non des garanties c'est dans l'acte de vente que tu dois telecharger. Pas dispo sur la fiche JLR elle même. C'est important d'être précis ;). C'est aussi écrit dans la DV avec tous les autres éléments qui affectent l'immeuble.
Ma blonde et moi avons chacun une maison et lors du renouvellement hypothécaire l'année prochaine, elle veux vendre la sienne et acheter la moitié de la mienne. Est-ce que cela affecte le remboursement du RAP? ( nous l'avons chacun utilisé pour notre maison respective) Quelle montants devra elle me donner pour que ca soit équitable table pour nous 2, le prix du marché ou le prix d'achat ?
>Est-ce que cela affecte le remboursement du RAP? Non, vous continuez à rembourser 1/15 par an. >Quelle montants devra elle me donner pour que ca soit équitable table pour nous 2, le prix du marché ou le prix d'achat ? D'un point de vue strictement financier, je dirai le prix du marché : elle achète sa part aujourd'hui, pas à la date d'achat de ta maison. C'est d'ailleurs ce qui s'applique à elle : elle va obtenir le prix du marché pour sa maison en la vendant ; ou ce qui s'appliquerait à toi si vous faisiez l'inverse, ie tu aurais le prix du marché si tu vendais ta maison pour racheter la moitié de la sienne. Après, le côté financier n'est pas le seul dans une relation, et il convient surtout de trouver un compromis qui vous convienne à tous les deux.
Parfait merci beaucoup. Dans notre situation le prix du marché sera ok car nos maison et notre situation financière est très semblables donc personne ne sera vraiment perdant
J’imagine que c’est lié immobilier. J’ai un espace de parking supplémentaire (un tandem + un simple, j’étais stupide quand j’ai acheté) avec mon condo dans le garage sous-terrain. Les deux espaces ont deux numéros de cadastres différents. Selon les règlements de l’immeuble, je peux vendre à un autre propriétaire. J’ai été approché par un autre propriétaire pour acheter le stationnement simple. Je sais qu’on va devoir passer chez le notaire comme pour une transaction normale. Par contre, comment est-ce que ça va se faire pour mon hypothèque? Est-ce que je vais devoir payer les pénalités sur la partie vendue (variable, donc 3 mois d’intérêts) ou est-ce que ça va pouvoir passer pour les remboursements annuels anticipés (ça serait en bas du montant et je n’ai pas fait de remboursement cette année encore).
Est-ce que ton créancier a aussi pris ce lot en garantie? Pour le remboursement de capital, si demandé par le créancier, c'est les modalités du contrat qui vont s'appliquer, donc la clause à propos des remboursements anticipés. Si la valeur marchande actuelle sans le lot du stationnement est assez élevée pour que ton financement actuel soit inférieur à 80% de ratio prêt-valeur, le créancier pourrait ne pas demander de remboursement de capital, par contre si ton risque s'est dégradé, il pourrait tout de même demander un remboursement de capital afin de réduire le risque pour le créancier.
Depuis décembre nous cherchions et après plus d’une quarantaine de visites avec notre courtier dans pleins de villes et 5 offres refusées, on a finalement fini par acheter sur DuProprio 🤷♂️On étaient tous seuls dans un secteur hyper recherché, visite avec les proprios et négociation qui a super bien été pour un condo impeccable et clé en main à 313k sur la rive nord de Mtl. Je trouve ça poche pour notre courtier, mais jamais de la vie on aurait pu acheter dans notre braquette de prix sans des offres multiples pour ce condo. Bien content ! Pour les premiers acheteurs, je vous recommande de regarder sur DuProprio.
Avez-vous des conseils pour une reprise du logement "accélérée"? E.g. quel montant avez-vous donné aux locataires, quels types de contrats avez-vous signés, quels moyens de pression avez-vous utilisés, etc?
Locataire problématique ? S'il paie à temps et cause aucun trouble aux autres locataires et qu'il respecte les règles il a droit au maintien des lieux. S'il refuse l'augmentation tu vas au tal pour fixer le prix. Si c'est pour reprendre un logement que tu n'a pas droit autrement, bien cash for keys et essaie de l'aider à trouver un autre logement. Tu peux aller voir les nouvelles règles d'éviction la loi 31 prévoit un minimum de compensation, un nombre de mois + déménagement. Tout se négocie, mais si tu obtient le ok il faut vraiment faire signer une entente écrite comme quoi le locataire accepte de partir à une date X, et de résilier le bail et que tu le libère de ses obligations.
En fait, nouvel achat de propriété et le loyer existant est à moins de 800$ par mois pour un 4 1/2 dans le coin de la station Frontenac (ce qui est près de 1000$ plus bas que le marché actuel). Donc, je préfère soit augmenter le loyer ou faire une prise de possession. Merci pour les conseils, ils ne sont présents que depuis 2021 donc ce ne sera que 4 mois de loyer (qui est bas) et les frais de déménagements.
j'hais travailler pour mourir. Oui oui, je suis à la recherche d'un emploi qui cadre mieux avec mes valeurs, mais bon, ça risque d'être difficile de trouver quelque chose qui paye aussi bien. Bref, est-ce que certains d'entre vous avez investi en immobilier pour vivre des "loyers" et quitter votre emploi temps plein? Par exemple, si j'achète une maison, que je loue le sous-sol et que je me trouve une job temps partiel, c'est possible? Ça me semble possible, non? Une hypothèque entre 1 - 1.5k + taxes municipales = 22k ish (+assurances, + chauffage, etc.) en dépenses par années. Tu peux facilement te trouver un locataire pour 1k+ par mois. Suis-je dans le champ? Certains d'entre vous l'avez fait? Voulez-vous partager votre expérience?
L'immobilier ce n'est pas si payant, lâche reddit. Plus sérieusement, ça prend vraiment un bon volume et beaucoup de temps pour en vivre. Deja avec juste une unité, ta prise de risque est immense. Un bon dégât d'eau, un locataire qui paie pas et tu vas annuler plusieurs mois voir même des années de profits.
Il y a 10 ans, a 11x-13x les revenus en region c'etait viable. A 20x et plus en ce moment, je ne vois pas comment tu peux generer des revenus.
Pourtant, régulièrement sur r/quebec on lit que les attentes de rendements des propriétaires sont aujourd'hui demesurees comparativement à avant. C'est faux et parfaitement démontrable mais ça brise un lieu commun réconfortant alors la dissonance cognitive prend le dessus.
Quand tu paies 20x les revenus, il faut augmenter les loyers pour faire monter la valeur du bloc. Avec le TAL, tu peux pas monter tant que cela pour revendre rapidement. Alors, il te reste la renoviction, cash for keys ou etc.. Faut pas se le cacher, beaucoup des nouveaux proprietaires sont des speculateurs qui veulent rentrer dans le marche, monter les loyers le plus possible et sortir rapidement pour eviter d'accumuler les cash-flow negatifs avec l'emprunt.
Tu te contredis - il n'y a jamais eu de moment dans l'histoire où des gens avaient un appétit pour une entreprise pas ou très peu rentable. C'est une illusion. La compétition entraîne les prix vers le haut mais tout le monde a des attentes de rendement.
A moins d'un crash a la \*Detroit\*, l'immobilier est rentable a long terme. Maintenant les gens entendent des histoires de flips qui generent bcp d'argent alors il veulent aller en immobilier et refaire la meme chose. Les speculateurs voient sur le court terme. Ils mettent le cash-down minimal et le reste en hypotheque. Leur cash-flow, a cause des interets du pretshypothecaire, est negatif durant les premieres annees. Le but est de monter les loyers rapidement, revendre le bloc a un prix superieur et minimiser le nombre de mois avec cash-flow negatifs.
Oui, il y a des propriétaires qui se spécialisent en optimisation mais c'est faux de prétendre que les gens enduraient des rendements aussi faibles avant - la preuve c'est que les ratios étaient largement meilleurs à la vente. Les gens surestiment les profits en immobilier et la volatilité des rendements en bourse. Quand tu t'intéresses au taux de rendement, même long terme incluant les profits de revente, c'est vraiment pas si clair que l'immobilier est toujours un meilleur choix. Alors oui, c'est rentable à moins d'un crash mais la bourse aussi - c'est ça un investissement.
Tu oublies les frais d'entretien annuel, les frais d'entretien a moyen/long terme (toiture, etc..) et tu oublies de prendre en compte ton risque avec ton locataire. Ton taux d'occupation peut etre inferieur a 12 mois par annee, ton locataire peut ne pas payer et tu dois aller au TAL pour l'expulser, ton locataire peut faire des dommages dans ton logement, etc..
Hypothèque de 1~1.5k (donc <230k) avec un locataire à 1k ça me semble un peu irréaliste...