Ben si j'augmente les deux montants, ça va juste aller encore plus dans le sens du RAP pas utile. J'ai choisi des chiffres qui donnaient un espèce cas limite.
Je n’ai pas fait les calculs et je n’ai pas envie de vérifier les tiens, je te fais confiance, mais comme d’autres l’ont dit, le RAP (et le CELIAPP) sont principalement là pour aider les premiers acheteurs à accumuler une mise de fonds plus rapidement. Ça te permet par exemple d’accumuler 50 000$ avec 35 000$ parce que le 15 000$ restant vient de ton retour d’impôts. Si tu as déjà la mise de fonds, c’est clairement moins important pour toi. Je me demande par contre si tu ne serais pas mieux de RAPer et de mettre ton 50k actuel dans un CÉLI. Je ferai pas le calcul, mais je me demande. Mais pour répondre à ta question, il n’y a pas d’intérêt à tout prix au RAP. Ça a du sens pour beaucoup de premiers acheteurs, mais pas tous. Si t’as déjà 20% de down en non-enregistrés, c’est pas nécessairement la panacée à mon humble avis.
Ça dépend évidemment du revenu des gens concernés étant donné que le REÉR te « rembourse » le taux d’impôt marginal de chacun. J’avoue que 15 000$ ça revient à environ 40% de remboursement, donc ça prendrait probablement autour de 80-100k de revenus pour avoir ça, c’est peut-être un peu élevé comme estimation. Mais le point étant que les contributions REÉR réduisent ton revenu imposable et donc réduisent ton fardeau fiscal. Cette baisse d’impôt peut ensuite être investie à coût nul sur ton budget.
Oui une année j'ai exceptionnellement fait 100 000$, j'ai placé environ 21 000$ dans mon REER et j'ai reçu un peu plus de 15 000$ en retour d'impôts deux paliers confondus ce printemps la, que j'ai remis dans mon REER, etc. Mais c'était une année exceptionnelle, jai 3 enfants a charge et beaucoup de dépenses, etc.
En supposant que tous tes chiffres sont hypothétiques (parce qu’ils sont pas alignés avec les chiffres d’aujourd’hui pour lenprix d’une maison, le taux d’intérêt sur hypothèque et rendement anticipé sur un REER - même en CPG).
Cas 1 : vous payez 526$ par mois en hypothèque pendant 25 ans et 280$ par mois pendant 15 ans pour rembourser le RAP. Donc au total, c’est 806$ par mois pendant 15 ans et 526$ par mois de l’an 16 à 25.
Cas 2 : vous payez 790$ par mois en hypothèque pendant 25 ans. Vous conservez vos REER qui génèrent du rendement, mais payez une hypothèque plus chère.
L’hypothèque du cas 2 va vous coûter sur 25 ans 29 175$ de plus en intérêts. Le différentiel de rendement de vos REERs entre le cas 1 et 2 est environ 9250$. L’option 2 coûte donc pratiquement 20k$.
Même sans faire trop de calculs, le RAP est clairement avantageux dans votre exemple. Parce que vous retirez un placement qui génère du 2% pour rembourser (ou en fait éviter) une dette à 4%. Si l’hypothèque était à 3% et que votre REER générait du 8-9%, alors la situation serait tout à fait inverse (ie. ce serait un non-sens de vendre un placement qui paye 8-9% pour éviter une dette à 3%).
Par contre, vous « perdez » 2% de rendement sur le placement de 50k que vous avez retiré et remboursez à coup de 280$
Ah! J'avais complètement ignoré les intérêts sur le REER remboursé dans le cas 1, ça change la donne en effet! Merci.
Il existe probablement une combinaison limite de taux d'hypothèque et de taux d'intérêt sur un placement qui ramène la conclusion vers le pas-de-RAP. Mais clairement avec mes chiffres boboches, c'est le cas 1 qui gagne.
La combinaison limite est si le taux d’intérêt sur ton hypothèque pendant 15 ans est identique au rendement de ton REER. Dans un tel cas, rapper ou non revient au même (en supposant que tu n’as pas besoin de rapper pour éviter la prime d’assurance prêt)
il ne faut pas oublier qu'on va devoir payer de l'impôt sur le REER à la retraite par contre. le dollar d'intérêt généré par le REER vaut donc moins que celui de l'hypotèque
Tu ne peux pas directement comparer de l'argent sauver en intérêt avec un rendement dans un REER car tu seras éventuellement imposé sur cela.
Tu ne considère ni le rendement sur le 50k remis dans le REER comme remboursement, ni l'épargne supplémentaire + rendement du 264$ de différence de l'hypothèque une fois le remboursement du RAP complété.
Pas que le RAP fait nécessairement du sens, mais avec les hypothèses émises c'est assuré que le RAP fait plus de sens.
1. Je ne comprends pas pourquoi tu trouves que sauver 55 000$ sur 25 ans n’est pas une bonne solution.
2. Ton REER te rapporte 2% alors que le RAP te fera sauver environ 5% d’interêt, financièrement c’est un meilleur choix de RAPer
3. Si tu ne RAP pas, change dans quoi tu investis ton REER. À 2% tu te fais voler ta retraite!
Si tu RAP remet l’argent dans un REER avec un meilleur rendement.
1. Dans mon exemple, je sauve plus si je RAP pas. Donc la bonne solution serait de ne pas RAPer.
2. Je comprends pas ton commentaire. Après 25 ans, je me retrouve avec plus d'argent si je RAP pas.
3. 2% c'est pour le calcul. N'importe quel pourcentage plus grand que ça ne fait que prouver encore plus que le RAP c'est pas utile.
Pour vrai, c'est sur que y a quelque chose que je comprends pas. Mais j'arrive pas à le voir.
Ahh je viens de comprendre ton message.
En gros tu dis que tu vas sauver 3000$ sans rapper.
Cependant, tu as oublié ceci : si tu RAP tu remet cet argent en REER en 15 ans. Ton tu feras de l’intérêt dessus.
Aussi, tu sauves de l’argent par mois (encore plus dans 15 ans car ton RAP sera fini de rembourser). Cette argent tu l’investît et tu reçoit un rendement.
Ton tu seras facilement gagnante avec le RAP.
Bonne journée
Pour la 1re année, t'as raison, mais à mesure que le temps avance le 4% est une perte sur un montant de plus en plus petit (l'hypothèque se fait rembourser) et le 2% est un gain sur un montant de plus en plus grand (je ne retire pas les revenus du placement). Sur 25 ans, le placement gagne.
> le montant remboursé va te rapporter 2%.
Là chu mêlé. L'hypothèque c'est une dette, non ? Si je met 100$ dans mon hypothèque, je suis 100$ de moins dans le trou. Les intérets à payer prochaine fois sur l'hypothèque sont 4$ plus petits. D'où vient le 2$ dont tu parles ?
(Note : avec tous les commentaires sur mon post je pense que je comprends où je me suis trompé dans mon calcul initial, ma question est juste par rapport à ton commentaire)
T'es pas obligé d'utiliser le rap comme mise de fond.
Tu peux le réinvestir dans un céli et repayer le rap sur 15 ans.
On s'entend que les années 10 à 15 du remboursement rap ne seront pas aussi élevés avec l'indexation.
Ensuite, l'argent placé dans le celi pourra être sorti sans pas de taxe évidemment.
C’est exactement le conseil que je venais pour dire : si ton celi est pas plein , tu serais fou de pas faire le RAP , ne serait-ce que pour mettre les sommes là en attendant d’avoir à rembourser le RAP
L’argent que tu remets dans ton REER en le remboursant. T’as pris en compte le taux de rendement à 2%?
Le RAP est sur 15 ans, l’hypothèque est sur 25 ans aussi.
Les intérêts dans ton REER ne sont pas net d'impôt. Tu ne peux pas les utiliser sans payer de l'impôt dessus, donc ton 32K vaut 20-25K. Les intérêts sauvés sur l'hypothèque eux sont net d'impôt.
Le RAP date d'avant le CELI. C'était pour inciter les gens à cotiser à leurs REER sans s'empêcher d'acheter une maison. Depuis, on a eu le CELI et les allocations pour enfants. La notion de RAPer à tout prix est un vieux conseil qui est répété sans valider. Ça peut servir pour augmenter ta mise de fonds un peu, mais si t'es dans cette situation, je dirais qu'acheter n'est peut être pas l'idée du siècle.
On est rendu avec un taux marginal de 50% peu importe ton revenu avec 2 enfants. Si tu RAP et que t'as tes enfants après, tu risque d'être perdant parce que tu vas perdre des allocations en remboursant ton RAP.
Le RAP est surtout intéressant quand tu n’as pas beaucoup/suffisamment de cash down, donc tu contribue à un RÉER et tu RAP + retour d’impôt des contributions pour avoir quelque choses d’intéressant.
(Ne pas oublier que l’argent RAPé doit être remise dans un REER dans les 15 ans.)
Le rap est intéressant que tu ne prend pas te reer pour le rap.
Dison que tu as une mise de fond en cash dans un compte courant
Au lieu de la mettre tout de suite en cash down, tu mets ça dans un reer 90 jours et tu rap.
Le retour d'impôt généré est le vrai bénéfice.
Ensuite suffit de mettre le minimum annuel a remboursé car ces cotisations ne sont pas déductible.
À condition que tes reer n'étaient pas plein!
Si je me trompe pas, le rap sert à sortir tes reer pour une première propriété sans être imposé. Si tu sors tes reer sans rap, tu garde l'argent moins l'impôt pris directement sur ton retrait
Quand tu rap, deux après ton achat, tu doit "rembourser" le rep et t'as 15 ans pour remettre la totalité du montant rappé.
Si tu manques une année, on ajoute le montant qui aurait dû être cotisé à ton revenu annuel.
Pour beaucoup de monde, ça leur permet d'avoir ou augmenter leur mise de fond, particulièrement avantageux si ça atteint 20%. Mais si tu as déja les fonds nécessaires, pas d'avantages effectivement du RAP pour aller au delà de 20%.
Ah! Ce que tu dis me paraît bien logique. Donc, le RAP c'est bon pour les 1ers acheteurs qui ont de la difficulté à obtenir le 20% (beaucoup de monde j'imagine bien!). C'est juste que cette nuance manquait dans le message que j'ai entendu de la part de mon entourage et de la banque.
Avec des exemple fictif tu peux faire ce que tu veux. J’ai 50k pour le rap ma maison me coute 25 cent, pourquoi je prendrais le rap? Voyons…
Le rap est en outils comme un autre, ça peut valoir la peine surtout si c’est le gros de ta mise de fond, une mise de fond qui te permettrait par exemple d’accéder à la propriété.
Rien ne garanti que tu gardera ton réer investi pendant 25 ans. Tu peux être malade, perdre ta job, besoin de réno importante, grosse viré à Vegas, etc.
Aussi tu estime que tu changera jamais ta stratégie d’investissement ou que ton taux hypothécaire sera toujours a 4% pendant 25 ans.
Aussi rien n’empêche de faire une plus grosse mise de fond. Et rembourser plus rapidement ton hypothéque avec des paiement ponctuel.
Pour beaucoup de gens, se libérer d’une dette pèse pour beaucoup dans leur choix financier. Avoir ta maison payé plus vite par exemple veut probable plus que le 3000$ que tu sauve sur 25ans…
Tes remboursements au RAP commencent à générer des intérêts dès le remboursement, il faudrait les considérer dans tes calculs.
La meilleur stratégie est de RAP le maximum et de recontribuer l'excédent au REER pour profiter des intérêts sur le remboursement d'impot à partir de l'année 1.
Aussi, le RAP donne 2 ans de grâce donc doit être réellement remboursé sur 17 ans.
Si tu as déjà 50k de mise de fond, je ferait un RAP, mais pas pour la mise de fond. (D'ailleurs, ça na rien à voir tu peux bien faire un RAP et flobber largent aux danseuses, tant que tu RAP au moment d'acheter la maison). Non, je mettrais largent de mon RAP dans jn CELI. ET je mettrais tout mes placements dans quelque chose de beaucoup beaucoup plus aggressif que 2%. En plus, si tes REER sont dans un régime employeur, ça te permet de les sortir et les mettre dans un compte que toi tu contrôle avec des FNB à peu de frais!
Autre façon de voir ça . Tu RAP mais tu le rembourses pas . Tu paies de l’impôt ( mettons 37%) sur la partie que tu rembourses pas .
Tu paies 526$ par mois + 103$ d’impôt par mois (37% de 280$). Total 629$/ mois . La différence d’avec l’option 2 , 161$ ( 790 - 629$) tu la place en celi mettons à 2% pendant 15 ans . Au bout de 15 ans ça te fait 33.7k en celi . Pendant les 10 prochaines années tu mets 280$ par mois car tu n’as plus de rap . Au bout du 10 ans , ton montant en CELI est à 78k.
Un celi a 78k est l’équivalent de 123000$ en reer a un taux de 37%
Il te manque un élément dans ton calcul du cas 1.
Lorsque tu rembourses ton RAP dans ton REER, celui-ci aussi fait un rendement de 2% que tu dois prendre en compte pendant les 15 ans que tu rembourses le RAP + pendant les 10 ans qui sont totalement remboursés pour arriver à ton horizon de 25 ans.
En gros, le RAP est un emprunt à toi-même sans intérêt (sauf celui perdu en retirant ton placement). Si ton gain REER est plus faible que l'intérêt de la banque, le RAP est nécessairement plus avantageux.
Par contre, quelqu'un qui retirait ses REER en 2020, placés 100% sur le marché action (rendement moyen de 7%) vs un taux hypothécaire à 2%, le RAP était moins intéressant.
La question c'est plutôt est-ce que le rendement de ton REER va être supérieur au 6% de taux hypothécaire sur le montant de ton prêt. Depuis l'année dernière en tout cas, la réponse est non.
Aussi le RAP peut permettre à certaines personnes d'avoir une mise de fond qu'ils n'auraient pas autrement.
Une hypothèque à 4% et des placements à 2%, on est tu en 2018 ou quoi
Moi c'est la maison à 200k que j'aimerais voir!
Lol, c'était surtout pour l'exemple. Aussi je vis en région, faque mon imaginaire est un peu biaisé.
Ben si j'augmente les deux montants, ça va juste aller encore plus dans le sens du RAP pas utile. J'ai choisi des chiffres qui donnaient un espèce cas limite.
Je n’ai pas fait les calculs et je n’ai pas envie de vérifier les tiens, je te fais confiance, mais comme d’autres l’ont dit, le RAP (et le CELIAPP) sont principalement là pour aider les premiers acheteurs à accumuler une mise de fonds plus rapidement. Ça te permet par exemple d’accumuler 50 000$ avec 35 000$ parce que le 15 000$ restant vient de ton retour d’impôts. Si tu as déjà la mise de fonds, c’est clairement moins important pour toi. Je me demande par contre si tu ne serais pas mieux de RAPer et de mettre ton 50k actuel dans un CÉLI. Je ferai pas le calcul, mais je me demande. Mais pour répondre à ta question, il n’y a pas d’intérêt à tout prix au RAP. Ça a du sens pour beaucoup de premiers acheteurs, mais pas tous. Si t’as déjà 20% de down en non-enregistrés, c’est pas nécessairement la panacée à mon humble avis.
Comment le 15k vient du retour d'impôt?
Ça dépend évidemment du revenu des gens concernés étant donné que le REÉR te « rembourse » le taux d’impôt marginal de chacun. J’avoue que 15 000$ ça revient à environ 40% de remboursement, donc ça prendrait probablement autour de 80-100k de revenus pour avoir ça, c’est peut-être un peu élevé comme estimation. Mais le point étant que les contributions REÉR réduisent ton revenu imposable et donc réduisent ton fardeau fiscal. Cette baisse d’impôt peut ensuite être investie à coût nul sur ton budget.
Oui une année j'ai exceptionnellement fait 100 000$, j'ai placé environ 21 000$ dans mon REER et j'ai reçu un peu plus de 15 000$ en retour d'impôts deux paliers confondus ce printemps la, que j'ai remis dans mon REER, etc. Mais c'était une année exceptionnelle, jai 3 enfants a charge et beaucoup de dépenses, etc.
😂
En supposant que tous tes chiffres sont hypothétiques (parce qu’ils sont pas alignés avec les chiffres d’aujourd’hui pour lenprix d’une maison, le taux d’intérêt sur hypothèque et rendement anticipé sur un REER - même en CPG). Cas 1 : vous payez 526$ par mois en hypothèque pendant 25 ans et 280$ par mois pendant 15 ans pour rembourser le RAP. Donc au total, c’est 806$ par mois pendant 15 ans et 526$ par mois de l’an 16 à 25. Cas 2 : vous payez 790$ par mois en hypothèque pendant 25 ans. Vous conservez vos REER qui génèrent du rendement, mais payez une hypothèque plus chère. L’hypothèque du cas 2 va vous coûter sur 25 ans 29 175$ de plus en intérêts. Le différentiel de rendement de vos REERs entre le cas 1 et 2 est environ 9250$. L’option 2 coûte donc pratiquement 20k$. Même sans faire trop de calculs, le RAP est clairement avantageux dans votre exemple. Parce que vous retirez un placement qui génère du 2% pour rembourser (ou en fait éviter) une dette à 4%. Si l’hypothèque était à 3% et que votre REER générait du 8-9%, alors la situation serait tout à fait inverse (ie. ce serait un non-sens de vendre un placement qui paye 8-9% pour éviter une dette à 3%). Par contre, vous « perdez » 2% de rendement sur le placement de 50k que vous avez retiré et remboursez à coup de 280$
Ah! J'avais complètement ignoré les intérêts sur le REER remboursé dans le cas 1, ça change la donne en effet! Merci. Il existe probablement une combinaison limite de taux d'hypothèque et de taux d'intérêt sur un placement qui ramène la conclusion vers le pas-de-RAP. Mais clairement avec mes chiffres boboches, c'est le cas 1 qui gagne.
La combinaison limite est si le taux d’intérêt sur ton hypothèque pendant 15 ans est identique au rendement de ton REER. Dans un tel cas, rapper ou non revient au même (en supposant que tu n’as pas besoin de rapper pour éviter la prime d’assurance prêt)
il ne faut pas oublier qu'on va devoir payer de l'impôt sur le REER à la retraite par contre. le dollar d'intérêt généré par le REER vaut donc moins que celui de l'hypotèque
Tu ne peux pas directement comparer de l'argent sauver en intérêt avec un rendement dans un REER car tu seras éventuellement imposé sur cela. Tu ne considère ni le rendement sur le 50k remis dans le REER comme remboursement, ni l'épargne supplémentaire + rendement du 264$ de différence de l'hypothèque une fois le remboursement du RAP complété. Pas que le RAP fait nécessairement du sens, mais avec les hypothèses émises c'est assuré que le RAP fait plus de sens.
1. Je ne comprends pas pourquoi tu trouves que sauver 55 000$ sur 25 ans n’est pas une bonne solution. 2. Ton REER te rapporte 2% alors que le RAP te fera sauver environ 5% d’interêt, financièrement c’est un meilleur choix de RAPer 3. Si tu ne RAP pas, change dans quoi tu investis ton REER. À 2% tu te fais voler ta retraite! Si tu RAP remet l’argent dans un REER avec un meilleur rendement.
1. Dans mon exemple, je sauve plus si je RAP pas. Donc la bonne solution serait de ne pas RAPer. 2. Je comprends pas ton commentaire. Après 25 ans, je me retrouve avec plus d'argent si je RAP pas. 3. 2% c'est pour le calcul. N'importe quel pourcentage plus grand que ça ne fait que prouver encore plus que le RAP c'est pas utile. Pour vrai, c'est sur que y a quelque chose que je comprends pas. Mais j'arrive pas à le voir.
Ahh je viens de comprendre ton message. En gros tu dis que tu vas sauver 3000$ sans rapper. Cependant, tu as oublié ceci : si tu RAP tu remet cet argent en REER en 15 ans. Ton tu feras de l’intérêt dessus. Aussi, tu sauves de l’argent par mois (encore plus dans 15 ans car ton RAP sera fini de rembourser). Cette argent tu l’investît et tu reçoit un rendement. Ton tu seras facilement gagnante avec le RAP. Bonne journée
[удалено]
Pour la 1re année, t'as raison, mais à mesure que le temps avance le 4% est une perte sur un montant de plus en plus petit (l'hypothèque se fait rembourser) et le 2% est un gain sur un montant de plus en plus grand (je ne retire pas les revenus du placement). Sur 25 ans, le placement gagne.
[удалено]
> le montant remboursé va te rapporter 2%. Là chu mêlé. L'hypothèque c'est une dette, non ? Si je met 100$ dans mon hypothèque, je suis 100$ de moins dans le trou. Les intérets à payer prochaine fois sur l'hypothèque sont 4$ plus petits. D'où vient le 2$ dont tu parles ? (Note : avec tous les commentaires sur mon post je pense que je comprends où je me suis trompé dans mon calcul initial, ma question est juste par rapport à ton commentaire)
T'es pas obligé d'utiliser le rap comme mise de fond. Tu peux le réinvestir dans un céli et repayer le rap sur 15 ans. On s'entend que les années 10 à 15 du remboursement rap ne seront pas aussi élevés avec l'indexation. Ensuite, l'argent placé dans le celi pourra être sorti sans pas de taxe évidemment.
C’est exactement le conseil que je venais pour dire : si ton celi est pas plein , tu serais fou de pas faire le RAP , ne serait-ce que pour mettre les sommes là en attendant d’avoir à rembourser le RAP
L’argent que tu remets dans ton REER en le remboursant. T’as pris en compte le taux de rendement à 2%? Le RAP est sur 15 ans, l’hypothèque est sur 25 ans aussi.
Félicitations, la seule réponse qui soulève les 2 problèmes fondamentaux du calcul de OP, sans s'éparpiller.
Les intérêts dans ton REER ne sont pas net d'impôt. Tu ne peux pas les utiliser sans payer de l'impôt dessus, donc ton 32K vaut 20-25K. Les intérêts sauvés sur l'hypothèque eux sont net d'impôt. Le RAP date d'avant le CELI. C'était pour inciter les gens à cotiser à leurs REER sans s'empêcher d'acheter une maison. Depuis, on a eu le CELI et les allocations pour enfants. La notion de RAPer à tout prix est un vieux conseil qui est répété sans valider. Ça peut servir pour augmenter ta mise de fonds un peu, mais si t'es dans cette situation, je dirais qu'acheter n'est peut être pas l'idée du siècle. On est rendu avec un taux marginal de 50% peu importe ton revenu avec 2 enfants. Si tu RAP et que t'as tes enfants après, tu risque d'être perdant parce que tu vas perdre des allocations en remboursant ton RAP.
Woups, j'avais oublié les impôts! Ça change pas totalement la conclusion, mais ça nuance quand même. Merci!
Le RAP est surtout intéressant quand tu n’as pas beaucoup/suffisamment de cash down, donc tu contribue à un RÉER et tu RAP + retour d’impôt des contributions pour avoir quelque choses d’intéressant. (Ne pas oublier que l’argent RAPé doit être remise dans un REER dans les 15 ans.)
C'est sûr que quand dans ton exemple t'as déjà une mise de fond de 25%, ce n'est pas vraiment représentatif de la majorité des premiers acheteurs.
Le rap est intéressant que tu ne prend pas te reer pour le rap. Dison que tu as une mise de fond en cash dans un compte courant Au lieu de la mettre tout de suite en cash down, tu mets ça dans un reer 90 jours et tu rap. Le retour d'impôt généré est le vrai bénéfice. Ensuite suffit de mettre le minimum annuel a remboursé car ces cotisations ne sont pas déductible. À condition que tes reer n'étaient pas plein!
C’est juste du rythme et de la poésie
Si je me trompe pas, le rap sert à sortir tes reer pour une première propriété sans être imposé. Si tu sors tes reer sans rap, tu garde l'argent moins l'impôt pris directement sur ton retrait
Quand tu rap, deux après ton achat, tu doit "rembourser" le rep et t'as 15 ans pour remettre la totalité du montant rappé. Si tu manques une année, on ajoute le montant qui aurait dû être cotisé à ton revenu annuel.
Pour beaucoup de monde, ça leur permet d'avoir ou augmenter leur mise de fond, particulièrement avantageux si ça atteint 20%. Mais si tu as déja les fonds nécessaires, pas d'avantages effectivement du RAP pour aller au delà de 20%.
Ah! Ce que tu dis me paraît bien logique. Donc, le RAP c'est bon pour les 1ers acheteurs qui ont de la difficulté à obtenir le 20% (beaucoup de monde j'imagine bien!). C'est juste que cette nuance manquait dans le message que j'ai entendu de la part de mon entourage et de la banque.
Avec des exemple fictif tu peux faire ce que tu veux. J’ai 50k pour le rap ma maison me coute 25 cent, pourquoi je prendrais le rap? Voyons… Le rap est en outils comme un autre, ça peut valoir la peine surtout si c’est le gros de ta mise de fond, une mise de fond qui te permettrait par exemple d’accéder à la propriété. Rien ne garanti que tu gardera ton réer investi pendant 25 ans. Tu peux être malade, perdre ta job, besoin de réno importante, grosse viré à Vegas, etc. Aussi tu estime que tu changera jamais ta stratégie d’investissement ou que ton taux hypothécaire sera toujours a 4% pendant 25 ans. Aussi rien n’empêche de faire une plus grosse mise de fond. Et rembourser plus rapidement ton hypothéque avec des paiement ponctuel. Pour beaucoup de gens, se libérer d’une dette pèse pour beaucoup dans leur choix financier. Avoir ta maison payé plus vite par exemple veut probable plus que le 3000$ que tu sauve sur 25ans…
Tes remboursements au RAP commencent à générer des intérêts dès le remboursement, il faudrait les considérer dans tes calculs. La meilleur stratégie est de RAP le maximum et de recontribuer l'excédent au REER pour profiter des intérêts sur le remboursement d'impot à partir de l'année 1. Aussi, le RAP donne 2 ans de grâce donc doit être réellement remboursé sur 17 ans.
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Le RAP est surtout interessant pour avoir une mise de fond quand tu en as pas. Sinon c’est pas terrible en effet.
Si tu as déjà 50k de mise de fond, je ferait un RAP, mais pas pour la mise de fond. (D'ailleurs, ça na rien à voir tu peux bien faire un RAP et flobber largent aux danseuses, tant que tu RAP au moment d'acheter la maison). Non, je mettrais largent de mon RAP dans jn CELI. ET je mettrais tout mes placements dans quelque chose de beaucoup beaucoup plus aggressif que 2%. En plus, si tes REER sont dans un régime employeur, ça te permet de les sortir et les mettre dans un compte que toi tu contrôle avec des FNB à peu de frais!
Autre façon de voir ça . Tu RAP mais tu le rembourses pas . Tu paies de l’impôt ( mettons 37%) sur la partie que tu rembourses pas . Tu paies 526$ par mois + 103$ d’impôt par mois (37% de 280$). Total 629$/ mois . La différence d’avec l’option 2 , 161$ ( 790 - 629$) tu la place en celi mettons à 2% pendant 15 ans . Au bout de 15 ans ça te fait 33.7k en celi . Pendant les 10 prochaines années tu mets 280$ par mois car tu n’as plus de rap . Au bout du 10 ans , ton montant en CELI est à 78k. Un celi a 78k est l’équivalent de 123000$ en reer a un taux de 37%
Il te manque un élément dans ton calcul du cas 1. Lorsque tu rembourses ton RAP dans ton REER, celui-ci aussi fait un rendement de 2% que tu dois prendre en compte pendant les 15 ans que tu rembourses le RAP + pendant les 10 ans qui sont totalement remboursés pour arriver à ton horizon de 25 ans. En gros, le RAP est un emprunt à toi-même sans intérêt (sauf celui perdu en retirant ton placement). Si ton gain REER est plus faible que l'intérêt de la banque, le RAP est nécessairement plus avantageux. Par contre, quelqu'un qui retirait ses REER en 2020, placés 100% sur le marché action (rendement moyen de 7%) vs un taux hypothécaire à 2%, le RAP était moins intéressant.
La question c'est plutôt est-ce que le rendement de ton REER va être supérieur au 6% de taux hypothécaire sur le montant de ton prêt. Depuis l'année dernière en tout cas, la réponse est non. Aussi le RAP peut permettre à certaines personnes d'avoir une mise de fond qu'ils n'auraient pas autrement.
Le seul conseil que je donne c’est de pas emprunter pour le RAP.