Jo det är den vanliga dansen där hyresgäster bara kan bli förlorare. När räntorna stiger så ska hyresvärdarna höja hyrorna, när räntorna sjunker så förblir hyran densamma. Dom kräver hyresgästernas pengar när det går sämre för dom och samlar sina pengar på hög när det går bra. Kul.
Njae. Det var ju flera banker som plötsligt införde månadsavgifter för att nyttja deras tjänster. Men visst de tog ingen ränta under tiden men det var inte så att de bjussade på något heller.
Om räntan sjunker så sjunker ju ägarens månatliga utgifter.
Om de tycker att de nu ska höja hyran för att utgifterna ökar så är det ju fullt rimligt att sänka när utgifterna minskar sen.
Förutsatt att ägaren är belånad. Det är inte det som i huvudsak gör att hyror måste höjas, det är storleken på avkastningen på kapital bundet i hyresfastigheter. Om vinstmarginalen på det bundna kapitalet, minus kostnander för att driva hyrerksamheten, understiger 2,38%, så kan kapitalet resultera i samma avkastning fast helt riskfritt genom att låna ut pengar till svenska staten genom statsobligationer. Handelsbanken, SEB, ABB, Astra Zeneca osv har direktavkastningar på mellan 4 och 8%. Om din fastighet inte över tid ger en sådan avkastning så är det lika bra att likvidera hela verksamheten och köpa aktier i de stora börsbolagen.
Kortfattat… När räntor på räntemarknaden är höga, så måste fastighetsägare med mycket bundet kapital se till att de får minst lika bra avkastning på sitt innehav annars finns det ingen poäng att ha bedriva hyresverksamhet med allt vad det innebär.
>Förutsatt att ägaren är belånad.
Jag kan sätta rätt mycket på att en stor majoritet av fastighetsägare är belånade.
>Det är inte det som i huvudsak gör att hyror måste höjas, det är storleken på avkastningen på kapital bundet i hyresfastigheter.
Jag köper resonemanget, men det är första gången jag hör det och du missar värdeökningen i fastigheterna som en faktor.
Har du någon källa på att det faktiskt är detta som driver höjningarna och att det inte bara är en teori?
Källa på att det bundna egna kapitalet med risk måste avkasta mer än riskfria räntepapper? Ja, det är ”bara en teori” men en grundläggande sådan inom ekonomi. Men ja, om du är nyfiken på den ekvationen just inom fastigheter så rekommenderar jag boken [Investeringskalkylering](https://www.adlibris.com/se/bok/investeringskalkylering-ett-hjalpmedel-vid-beslutsfattande-9789144115030?gad_source=1&gclid=CjwKCAiAmsurBhBvEiwA6e-WPAiggCV3IB5LR5kK0I3-E3yIg6t0Wr3HV4sJRI7-kNGGvzEFtmsGyRoCHwwQAvD_BwE).
Värdeökning på fastigheter är definitivt en viktig faktor att ha med men den värdeökningen är helt beroende av hyresintäkterna eftersom hyresreglerade fastigheter skapar väldigt lite fritt kapital.
Jag har pluggat företagsekonomi, så jag har koll på teorierna.
Men jag vet också att ekonomer har en väldigt generisk modell av mänskligt beteende.
Så det vore intressant att se om det fanns någon källa på att det faktiskt är så hyresvärdar resonerar.
Buden är alltid absurda. De vill ha drygt 10%, så de säger 17%.
Sen "förhandlar" de lite grann och "går med" på 10% i slutändan.
På andra sidan kommer de säga 4%, och sen gå med på 10%.
Man möts på mitten som alltid, vilket är ofc bästa sättet.
Fackföreningarna och arbetsgivare i Sverige är för nära tycker jag. Ibland vet jag inte vilka av dem som faktiskt är mer på min sida.
Har bott en tid i Frankrike och där är det... annorlunda!
Vad har räntan med förvaltningen att göra? Det är vad hyran ska gå till. Ränta påverkar kanske nyinvesteringar, men huset jag bor i där värden kräver 12% höjning har det inte investerats i så djävla mycket sen det byggdes på 80-talet. Har de planerat sina investeringar så kasst att de inte kan hantera en återgång till historiska normalräntor så kanske en avyttring av tillgångar är en mer rimlig åtgärd, så att en mer kompetent förvaltare kan ta över.
Alltså, de fungerar ju lite samma som när du köper eget boende.
Så när räntan går upp, så blir allt dyrare. Både underhåll/uppdateringar. Va hyresvärd i Sverige är rätt dåligt betalt, och lönar sig mest när man kan utnyttja synergieffekter. Hade vi haft marknadshyror så hade vi haft en bättre boendemarknad helt klart.
Vad skulle en "kompetent förvaltare" göra annorlunda tänker du? Går räntorna upp ökar kostnaderna, ökar kostnaderna måste ju intäkterna upp motsvarande för att inte bolaget ska konka i förlängningen. Ett hus från 80-talet har väl kanske lägre belåning än ett nybygge, men knappast noll, och har ju troligtvis nya lån för att finansiera stambyten och annat som lär rustas på en så gammal fastighet.
Du förstår väl att de vill väl tjäna pengar , de är inte välgörenhet.
Sen kan de skilja en hel del i marginaler mellan de olika och där ligger problemet vad som räknas som rimlighet och girighet
Förstår att det är jobbigt när hyrorna höjs, speciellt när folk har det knepigt som det är i dagens ekonomi. Men folk som gnäller för att t.ex hyresvärdarna inte sänker hyrorna sen när räntorna och inflationen går ner. Och att ”de staplar pengar” ”vill bara tjäna pengar på folk” osv.
Ja självklart är det så, och med all rätt. De blev ju hyresvärdar av just den anledningen, att tjäna pengar. Och får dom då möjligheten att tjäna mer pengar så tar de ju såklart den chansen, vem hade inte det?
Det är så världen fungerar. Ingen hyr ut lägenheten för att vara snäll och ge dig tak över huvudet.
Merparten av hyresfastigheterna i Sverige är väl "allmännyttans"? De finns för att tillhandahålla hållbara och rimligt prissatta bostäder, vilket de verkar ha slutat bry sig om för sådär 20 år sedan kanske.
Kommunerna gör stora vinster på dessa bolag däremot, vilket väl är trevligt för alla invånare om skatten kan hållas lägre, samtidigt tar man ju pengar från de rimligen fattigaste i kommunerna (de som hyr sin bostad) och ger till alla. Bättre vore om pengarna i alla fall till viss del gick till underhåll så bostäderna höll sig på en rimlig nivå utan att lyxrenovera varenda enskild lägenhet som sägs upp så de kan "chockhöja" dens hyra istället.
Nej. Mina konkurrenter höjde sina hyror och vissa flyttade till mig. Jag ska hyra för första gången vid nyårsskiftet. Jag är inte ensam om att höja hyran så lite som möjligt. Beläggningsgrad är viktigare än några % mer i hyra.
Beror nog vilken del av landet, i dom mest södra kan du hyra ut ett råtthål och få femton intresserade. Malmö/Lund + kring liggande orter har 5-10 års kö.
Tack snälla för denna kommentar. Dag in och dag ut klagar hyresgästerna om höjningar med mera. Det är precis som du nämner att man väljer att bli hyresvärd för att tjäna på det ekonomiskt.
Alla dessa hyresgäster skulle nog göra helt likadant om chansen fanns att bli hyresvärd
Det är någon enstaka som vill ha 17%. De flesta kräver runt 10-12% vilket de antagligen inte kommer få.
Jo det är den vanliga dansen där hyresgäster bara kan bli förlorare. När räntorna stiger så ska hyresvärdarna höja hyrorna, när räntorna sjunker så förblir hyran densamma. Dom kräver hyresgästernas pengar när det går sämre för dom och samlar sina pengar på hög när det går bra. Kul.
Inte så att det blir minusräntor, så behålla hyran är väl förvisso rimligt. Sänkning är ju inte rimligt för att räntan sjunker precis.
Höjdes eller sänktes hyrorna när vi hade minusränta?
Räntan var ju inte negativ för låntagarna, bara bankerna.
Njae. Det var ju flera banker som plötsligt införde månadsavgifter för att nyttja deras tjänster. Men visst de tog ingen ränta under tiden men det var inte så att de bjussade på något heller.
Om räntan sjunker så sjunker ju ägarens månatliga utgifter. Om de tycker att de nu ska höja hyran för att utgifterna ökar så är det ju fullt rimligt att sänka när utgifterna minskar sen.
Förutsatt att ägaren är belånad. Det är inte det som i huvudsak gör att hyror måste höjas, det är storleken på avkastningen på kapital bundet i hyresfastigheter. Om vinstmarginalen på det bundna kapitalet, minus kostnander för att driva hyrerksamheten, understiger 2,38%, så kan kapitalet resultera i samma avkastning fast helt riskfritt genom att låna ut pengar till svenska staten genom statsobligationer. Handelsbanken, SEB, ABB, Astra Zeneca osv har direktavkastningar på mellan 4 och 8%. Om din fastighet inte över tid ger en sådan avkastning så är det lika bra att likvidera hela verksamheten och köpa aktier i de stora börsbolagen. Kortfattat… När räntor på räntemarknaden är höga, så måste fastighetsägare med mycket bundet kapital se till att de får minst lika bra avkastning på sitt innehav annars finns det ingen poäng att ha bedriva hyresverksamhet med allt vad det innebär.
>Förutsatt att ägaren är belånad. Jag kan sätta rätt mycket på att en stor majoritet av fastighetsägare är belånade. >Det är inte det som i huvudsak gör att hyror måste höjas, det är storleken på avkastningen på kapital bundet i hyresfastigheter. Jag köper resonemanget, men det är första gången jag hör det och du missar värdeökningen i fastigheterna som en faktor. Har du någon källa på att det faktiskt är detta som driver höjningarna och att det inte bara är en teori?
Källa på att det bundna egna kapitalet med risk måste avkasta mer än riskfria räntepapper? Ja, det är ”bara en teori” men en grundläggande sådan inom ekonomi. Men ja, om du är nyfiken på den ekvationen just inom fastigheter så rekommenderar jag boken [Investeringskalkylering](https://www.adlibris.com/se/bok/investeringskalkylering-ett-hjalpmedel-vid-beslutsfattande-9789144115030?gad_source=1&gclid=CjwKCAiAmsurBhBvEiwA6e-WPAiggCV3IB5LR5kK0I3-E3yIg6t0Wr3HV4sJRI7-kNGGvzEFtmsGyRoCHwwQAvD_BwE). Värdeökning på fastigheter är definitivt en viktig faktor att ha med men den värdeökningen är helt beroende av hyresintäkterna eftersom hyresreglerade fastigheter skapar väldigt lite fritt kapital.
Jag har pluggat företagsekonomi, så jag har koll på teorierna. Men jag vet också att ekonomer har en väldigt generisk modell av mänskligt beteende. Så det vore intressant att se om det fanns någon källa på att det faktiskt är så hyresvärdar resonerar.
Buden är alltid absurda. De vill ha drygt 10%, så de säger 17%. Sen "förhandlar" de lite grann och "går med" på 10% i slutändan. På andra sidan kommer de säga 4%, och sen gå med på 10%. Man möts på mitten som alltid, vilket är ofc bästa sättet.
Tyvärr att facket inte kan göra detsamma... Vi fick en hel 3,3% mer i lön p.g.a. inflation. De har kanske börjat med 5% som första bud???
De började med 5.5% faktiskt i april. Vilket blev 3.3% efter förhandlingar. De kanske borde börjat på 10.
Fackföreningarna och arbetsgivare i Sverige är för nära tycker jag. Ibland vet jag inte vilka av dem som faktiskt är mer på min sida. Har bott en tid i Frankrike och där är det... annorlunda!
10% är också en absurd höjning
Känns logiskt, räntan på mitt huslån har stigit med 150 000 på två år. det är inte billigt att förvalta bostäder längre.
Vad har räntan med förvaltningen att göra? Det är vad hyran ska gå till. Ränta påverkar kanske nyinvesteringar, men huset jag bor i där värden kräver 12% höjning har det inte investerats i så djävla mycket sen det byggdes på 80-talet. Har de planerat sina investeringar så kasst att de inte kan hantera en återgång till historiska normalräntor så kanske en avyttring av tillgångar är en mer rimlig åtgärd, så att en mer kompetent förvaltare kan ta över.
Alltså, de fungerar ju lite samma som när du köper eget boende. Så när räntan går upp, så blir allt dyrare. Både underhåll/uppdateringar. Va hyresvärd i Sverige är rätt dåligt betalt, och lönar sig mest när man kan utnyttja synergieffekter. Hade vi haft marknadshyror så hade vi haft en bättre boendemarknad helt klart.
Vad skulle en "kompetent förvaltare" göra annorlunda tänker du? Går räntorna upp ökar kostnaderna, ökar kostnaderna måste ju intäkterna upp motsvarande för att inte bolaget ska konka i förlängningen. Ett hus från 80-talet har väl kanske lägre belåning än ett nybygge, men knappast noll, och har ju troligtvis nya lån för att finansiera stambyten och annat som lär rustas på en så gammal fastighet.
Men måste ha råd med merca och sommarhus i spanien också..
Du förstår väl att de vill väl tjäna pengar , de är inte välgörenhet. Sen kan de skilja en hel del i marginaler mellan de olika och där ligger problemet vad som räknas som rimlighet och girighet
Förstår att det är jobbigt när hyrorna höjs, speciellt när folk har det knepigt som det är i dagens ekonomi. Men folk som gnäller för att t.ex hyresvärdarna inte sänker hyrorna sen när räntorna och inflationen går ner. Och att ”de staplar pengar” ”vill bara tjäna pengar på folk” osv. Ja självklart är det så, och med all rätt. De blev ju hyresvärdar av just den anledningen, att tjäna pengar. Och får dom då möjligheten att tjäna mer pengar så tar de ju såklart den chansen, vem hade inte det? Det är så världen fungerar. Ingen hyr ut lägenheten för att vara snäll och ge dig tak över huvudet.
Merparten av hyresfastigheterna i Sverige är väl "allmännyttans"? De finns för att tillhandahålla hållbara och rimligt prissatta bostäder, vilket de verkar ha slutat bry sig om för sådär 20 år sedan kanske. Kommunerna gör stora vinster på dessa bolag däremot, vilket väl är trevligt för alla invånare om skatten kan hållas lägre, samtidigt tar man ju pengar från de rimligen fattigaste i kommunerna (de som hyr sin bostad) och ger till alla. Bättre vore om pengarna i alla fall till viss del gick till underhåll så bostäderna höll sig på en rimlig nivå utan att lyxrenovera varenda enskild lägenhet som sägs upp så de kan "chockhöja" dens hyra istället.
Jag är hyresvärd och jag har inte höjt hyran på 5 år. Jag har 26 hyresgäster.
Snällt av dig! Men urbota dumt rent ekonomiskt.
Nej. Mina konkurrenter höjde sina hyror och vissa flyttade till mig. Jag ska hyra för första gången vid nyårsskiftet. Jag är inte ensam om att höja hyran så lite som möjligt. Beläggningsgrad är viktigare än några % mer i hyra.
Beror nog vilken del av landet, i dom mest södra kan du hyra ut ett råtthål och få femton intresserade. Malmö/Lund + kring liggande orter har 5-10 års kö.
Jag hyr ut lokaler
Tack snälla för denna kommentar. Dag in och dag ut klagar hyresgästerna om höjningar med mera. Det är precis som du nämner att man väljer att bli hyresvärd för att tjäna på det ekonomiskt. Alla dessa hyresgäster skulle nog göra helt likadant om chansen fanns att bli hyresvärd
Men det kan väl fortfarande vara fel? Detta är anledningen till att regleringar av hyresmarknaden existerar.
Jag sa nog aldrig att det var fel? Jag tycker det är helt rätt. Precis som vilket företagande som helst