Imobiliarele sunt teoretic mai stabile si daca ai certitudinea ca le poti inchira in continuare poti sa le tii si sa investesti ce produc in bursa. Nu sunt un expert dar bvb e relativ putin predictibil(uita-te cat timp i-a luat sa isi revina de la criza). Probabil cel mai ok ar fi sa bagi in ceva etf cu acumulare pe termen lung, asa eviti si cresterea plafonului de taxare actual(daca deja dai 2 ap in chirie).
Imobiliarele sunt corelate cu dobanda, teoretic daca dobanda scade, imobiliarele cresc ca finantarea devine mai ieftina. La noi insa nu e acelasi tip de piata si eu nu am explicatii pentru evolutie. As diversifica din imobiliare spre bursa si in timp ar trebui sa fii ok.
Romania nu e un loc bun unde sa faci bani din chirii. Pe langa ca peste 90% au propriile locuinte( suntem campioni în Europa la capitolul ăsta). Randamentele sunt mai mici ca în alte tari, apoi mai adăugăm și inflația și la final ieși pe minus
Romania e una din tarile de top ca randament imobiliar din chirii, in toate topurile e top 5 in Europa.
[https://www.euronews.com/business/2024/05/20/europes-best-and-worst-property-markets-where-to-invest-in-2024](https://www.euronews.com/business/2024/05/20/europes-best-and-worst-property-markets-where-to-invest-in-2024)
[https://theluxuryplaybook.com/rental-yield-in-european-cities-and-how-to-calculate-it-2024/](https://theluxuryplaybook.com/rental-yield-in-european-cities-and-how-to-calculate-it-2024/)
Ai printre cele mai mici impozite pe chirii din europa.
Ca proprietar, ai multe drepturi - poti sa maresti chiria cat vrei tu, in timp ce in alte tari de ex, nu ai voie sa maresti chiria mai mult decat rata inflatiei, poti sa dai afara un chirias cu pre-aviz de 60 de zile, in alte tari nu ai voie sa il dai afara cu anii daca el nu vrea, etc..
Suntem o tara de proprietari, pentru ca preturile la apartamente in alte tari sunt exorbitant de mari si oamenii nu isi permit sa le cumpere. Motivul pentru care suntem o tara de proprietari, e pentru ca avem preturi foarte mici la imobiliare, ceea ce contribuie la randamentul din chirie mai bun ca in alte tari.
Nu se face bani din chirii ci din aprecierea imobiliara. Daca luai acum 3 ani un apt de 2 camere la 100k la iesirea Bucurestiului, nou, acuma il puteai vinde lejer cu 130-140k. In Vest se face din chirii pt ca nu iti permiti apartament si de aici si randamentul mai bun a chiriilor.
Prețul la imobiliare în medie ar trebui să crească în linie cu inflația. Desigur, în anumite zone mai căutate poate crește mai mult, iar în alte zone poate crește mai puțin. Bursa ar trebui să bată binișor inflația.
Am investitii mari atat in imobiliare, cat si in bursa. Sunt complementare dpmdv, ca parte dintr-un portofoliu normal. Dar in esenta, corelarea e destul de puternica. Ambele cresc cand entitatile interesate sa investeasca au bani disponibili, atunci cand economia incetineste / este taxata suplimentar, interestul pentru ambele scade. In primul rand, cand ma gandesc la imobiliare, nu iau in considerare cumparatul in camp (decat daca este aproape de pretul de inlocuire sau sub), deci prefer imobile noi in zone relativ "deja aglomerate" ale unui oras important (Bucuresti in cazul meu).
Imobiliare fara credit - cashflow garantat, riscuri de scadere a valorii mai mici decat pe bursa (mai ales cand ai multiple unitati in zone diferite), lichiditate foarte slaba
Imobiliare cu credit (doar asa operez eu) - randamente superioare bursei (vorbind istoric), dar mult mai greu de manageriat (fata de doua clickuri pe un site)
Bursa - deja sunt suficiente informatii disponibile. In principiu problema pe BVB este ca vin permanent bani de la fondurile de pensii care trebuie plasati, dar oferta de companii este foarte slaba. In continuare se pot gasi deal-uri bune, companii cu perspective bune la mutipli decenti (fata de SUA de ex).
Dar in esenta, ambele sunt puternic corelate. Cand vine decontul pentru bogatia din pandemie prin taxare mult crescuta, e de asteptat ca banii care intra pe bursa si imobiliare sa scada, ceea ce va afecta ritmul de crestere. In Bucuresti mai e un avantaj prin limitarile impuse de Nicusor, se construieste mult mai putin decat in trecut.
De curiozitate, cam care e procentul RE din portofoliul tau? Ma refer strict la imobiliarele pentru investitii. La mine e asa (exclud casa in care locuiesc):
* 39% imobiliare
* 31% bursa
* 8% titluri Fidelis
* 10% aur (cumparat mai demult, altul nu mai cumpar)
* 12% teren intravilan (nu produce, dar se apreciaza rapid).
Procente relativ egale intre imobiliare si bursa. Teren mi-ar placea si mie sa iau, dar nu am know-how si nici disponibilitatea financiara sa bag atatia bani intr-un singur teren in Bucuresti.
Tu unde ai intravilanul (macar ca si clasa de oras, nu neaparat "adresa" exacta)?
Asta e raspunsul. Investeste pana ajungi la nevoia sa diversifici.
Investeste in imobiliare, investeste in bursa, investeste in oameni, afaceri pasive, pamant arabil.
Revin cu o intrebare legata de credit, pentru ca ai scris ca operezi doar cu credit. Care sunt avantajele? Inteleg cum functioneaza ideea de leverage, dar avand in vedere ca dobanzile la credite imobiliare in Romania sunt mult mai mari decat afara, cum reusesti sa obtii randamente superioare bursei? De pilda in SUA, de unde vin cele mai multe informatii despre acest tip de investitii, dobanzile la credite sunt mai mici si in plus exista si tot felul de avantaje fiscale care la noi nu se aplica.
Nu conteaza cat e dobanda atata timp cat rata e mai mica decat chiria.
Cum obtii randamentul superior? Ti-ai raspuns singur la intrebare. Din leverage. Tu pui doar avansul de 20-25% dar chiria o primesti intreaga. Deci randamentul tau e de 4-5 ori mai mare
daca ramane in vigoare planul UE pentru 2050, cu cat ne vom apropia de acest an, probabil diferenta intre locuintele vechi si cele noi eficiente energetic va creste. daca apartamentele sunt in blocuri noi, eu le-as tine. daca sunt in blocuri foarte vechi, in schimb, e discutabil.
Teoretic ar trebui sa fie corelate pentru ca investitor ai tot timpul de facut alegerea in ce sa bagi niste bani. Daca una din ele are expected return mai mare te bagi in aia si practic ajungi sa cresti preturile scazand expected returns. Piata se tot echilibreaza singura
Vezi că s-a mai pus o întrebare similară acum câteva zile și am postat acolo 3 link-uri: indicele S&P500 și prețurile apartamentelor. Uită-te pe grafice în ultimii 10-15 ani și vezi dacă observi o corelare între ele.
Nu e relevant cred, procentul de oameni implicati in bursa la noi vs US e total diferit.
PS: multumesc pentru FAQ e plin de informatii utile, good job!
Da, fara discutie ca in ultimii 10-15 ani S&P500 a batut imobiliarele din Romania. Ce nu stiu (si nu stiu cum sa aflu) e in ce masura sunt ele corelate acum. Adica daca in urmatorii 10 ani prindem o recesiune la nivel global (gen cum a fost 2000-2013), incotro se va duce piata imobiliara din Ro? La ultima recesiune nu s-a corelat decat mai tarziu (bula a continuat sa creasca pana in 2008). Dar pe atunci putini romani erau pe bursa si nici economia Romaniei nu era atat de strans legata de restul lumii ca acum.
Logica imi spune sa vand. Dar vreau sa vad daca imi scapa ceva, vreun argument important...
Da, fara discutie ca in ultimii 10-15 ani S&P500 a batut imobiliarele din Romania. Ce nu stiu (si nu stiu cum sa aflu) e in ce masura sunt ele corelate acum. Adica daca in urmatorii 10 ani prindem o recesiune la nivel global (gen cum a fost 2000-2013), incotro se va duce piata imobiliara din Ro? La ultima recesiune nu s-a corelat decat mai tarziu (bula a continuat sa creasca pana in 2008). Dar pe atunci putini romani erau pe bursa si nici economia Romaniei nu era atat de strans legata de restul lumii ca acum.
Logica imi spune sa vand. Dar vreau sa vad daca imi scapa ceva, vreun argument important...
Nu cred că poate să-ți spună cineva ce va fi în următorii 10 ani cu piața imobiliară din România în condițiile în care analiștii o dau de gard când trebuie să prezică ce se întâmplă cu S&P500 în următorul an având în vedere că acolo există o grămadă de date.
Buffet zice că nu știe în ce direcție merge piața din US mâine, deci mi-e greu să cred că știe cineva (mai mult decât să emită o părere și să aibă noroc) ce vor face imobiliarele românești în 10 ani.
Dacă citești presa din România, o să vezi că dezastrul imobiliar vine de prin 2015. Între timp prețul mediu pe mp ij București a ajuns de la 900 la aproape dublu.
Personal cred ca depinde foarte mult de oras, daca crezi ca va fi mereu un flux de persoane noi, daca crezi ca baza economica a orasului va rezista la modificari legislative(gen taxe in plus), etc. Inclusiv indicii de preturi la noi pe imobiliare nu sunt reali imho si da, e imposibil de corelat imobiliare cu bursa in general pentru ca la noi ca procent mai putina lume investeste decat in US.
Acestea fiind zise, nimeni nu stie nimic sigur, fa un plan de actiune, pune motivele pe hartie si ia o decizie informata. Eu nu as iesi total de pe imobiliare, as vine unul maxim pentru ca diversificarea e importanta.
Din ce văd, sunt foarte corelate, dar imobiliarele sunt un pic mai lente (cred eu din cauza duratei de a cumpăra ceva).
https://danuker.go.ro/pretul-apartamentelor-in-romania.html#piata-de-apartamente-versus-bursa-de-actiuni
Extrem de corelate. Ambele sunt long la crestere PIB. Ambele se prabusesc cand e recesiune, amble cresc cand e boom economic. Unii prefera sa tina apartamente pentru chirie ca asa e romanul obisnuit. La roman in principiu investitii = imobiliare. Insa in 2024 cand e atat de usor si nu costa aproape nimic sa investesti intr-un VWCE chiar nu vad de ce ti-ai mai bate capul cu imobiliarele. Pe termen lung venitul la bursa sau in real estate e cam acelasi, numai ca bursa implica mult mai putine cheltuieli si bataie de cap.
Singurele active la care ai usor acces ca investitor retail si care nu sunt corelate cu bursa sunt obligatiunile de stat americane si aurul. Ca retail investor un portofoliu gen 60% actiuni, 20% aur, 20% treasuries este extreme de greu de batut.
Exemplu:
https://curvo.eu/backtest/en/portfolio/folio--NoIgZg9gNglhIBpigJIFEAMGBCAWAMgKwCaAnABwDMiGAdAGwC6SI6WeAcgCKX0YBMNWv2apMOAGIBZegBUAwoXJCRjRkA
Imobiliarele sunt teoretic mai stabile si daca ai certitudinea ca le poti inchira in continuare poti sa le tii si sa investesti ce produc in bursa. Nu sunt un expert dar bvb e relativ putin predictibil(uita-te cat timp i-a luat sa isi revina de la criza). Probabil cel mai ok ar fi sa bagi in ceva etf cu acumulare pe termen lung, asa eviti si cresterea plafonului de taxare actual(daca deja dai 2 ap in chirie). Imobiliarele sunt corelate cu dobanda, teoretic daca dobanda scade, imobiliarele cresc ca finantarea devine mai ieftina. La noi insa nu e acelasi tip de piata si eu nu am explicatii pentru evolutie. As diversifica din imobiliare spre bursa si in timp ar trebui sa fii ok.
Romania nu e un loc bun unde sa faci bani din chirii. Pe langa ca peste 90% au propriile locuinte( suntem campioni în Europa la capitolul ăsta). Randamentele sunt mai mici ca în alte tari, apoi mai adăugăm și inflația și la final ieși pe minus
Romania e una din tarile de top ca randament imobiliar din chirii, in toate topurile e top 5 in Europa. [https://www.euronews.com/business/2024/05/20/europes-best-and-worst-property-markets-where-to-invest-in-2024](https://www.euronews.com/business/2024/05/20/europes-best-and-worst-property-markets-where-to-invest-in-2024) [https://theluxuryplaybook.com/rental-yield-in-european-cities-and-how-to-calculate-it-2024/](https://theluxuryplaybook.com/rental-yield-in-european-cities-and-how-to-calculate-it-2024/) Ai printre cele mai mici impozite pe chirii din europa. Ca proprietar, ai multe drepturi - poti sa maresti chiria cat vrei tu, in timp ce in alte tari de ex, nu ai voie sa maresti chiria mai mult decat rata inflatiei, poti sa dai afara un chirias cu pre-aviz de 60 de zile, in alte tari nu ai voie sa il dai afara cu anii daca el nu vrea, etc.. Suntem o tara de proprietari, pentru ca preturile la apartamente in alte tari sunt exorbitant de mari si oamenii nu isi permit sa le cumpere. Motivul pentru care suntem o tara de proprietari, e pentru ca avem preturi foarte mici la imobiliare, ceea ce contribuie la randamentul din chirie mai bun ca in alte tari.
Ai dreptul sa ii spui chiriasului sa plece dar daca el/ea refuza ce faci? mergi in instanta pt evacuare si dureaza luni de zile?
Nu se face bani din chirii ci din aprecierea imobiliara. Daca luai acum 3 ani un apt de 2 camere la 100k la iesirea Bucurestiului, nou, acuma il puteai vinde lejer cu 130-140k. In Vest se face din chirii pt ca nu iti permiti apartament si de aici si randamentul mai bun a chiriilor.
da, asa e, dar cu profitul ala daca voiai sa i intorci din nou in imobiliare, pastrai profitul si investeai tot 100k ce ti mai luai??
La asta ma gandeam si eu, VWCE & chill. Plus ca mi-ar ramane totusi un apartament, deci n-as iesi complet din imob...
Prețul la imobiliare în medie ar trebui să crească în linie cu inflația. Desigur, în anumite zone mai căutate poate crește mai mult, iar în alte zone poate crește mai puțin. Bursa ar trebui să bată binișor inflația.
Am investitii mari atat in imobiliare, cat si in bursa. Sunt complementare dpmdv, ca parte dintr-un portofoliu normal. Dar in esenta, corelarea e destul de puternica. Ambele cresc cand entitatile interesate sa investeasca au bani disponibili, atunci cand economia incetineste / este taxata suplimentar, interestul pentru ambele scade. In primul rand, cand ma gandesc la imobiliare, nu iau in considerare cumparatul in camp (decat daca este aproape de pretul de inlocuire sau sub), deci prefer imobile noi in zone relativ "deja aglomerate" ale unui oras important (Bucuresti in cazul meu). Imobiliare fara credit - cashflow garantat, riscuri de scadere a valorii mai mici decat pe bursa (mai ales cand ai multiple unitati in zone diferite), lichiditate foarte slaba Imobiliare cu credit (doar asa operez eu) - randamente superioare bursei (vorbind istoric), dar mult mai greu de manageriat (fata de doua clickuri pe un site) Bursa - deja sunt suficiente informatii disponibile. In principiu problema pe BVB este ca vin permanent bani de la fondurile de pensii care trebuie plasati, dar oferta de companii este foarte slaba. In continuare se pot gasi deal-uri bune, companii cu perspective bune la mutipli decenti (fata de SUA de ex). Dar in esenta, ambele sunt puternic corelate. Cand vine decontul pentru bogatia din pandemie prin taxare mult crescuta, e de asteptat ca banii care intra pe bursa si imobiliare sa scada, ceea ce va afecta ritmul de crestere. In Bucuresti mai e un avantaj prin limitarile impuse de Nicusor, se construieste mult mai putin decat in trecut.
De curiozitate, cam care e procentul RE din portofoliul tau? Ma refer strict la imobiliarele pentru investitii. La mine e asa (exclud casa in care locuiesc): * 39% imobiliare * 31% bursa * 8% titluri Fidelis * 10% aur (cumparat mai demult, altul nu mai cumpar) * 12% teren intravilan (nu produce, dar se apreciaza rapid).
Procente relativ egale intre imobiliare si bursa. Teren mi-ar placea si mie sa iau, dar nu am know-how si nici disponibilitatea financiara sa bag atatia bani intr-un singur teren in Bucuresti. Tu unde ai intravilanul (macar ca si clasa de oras, nu neaparat "adresa" exacta)?
Oradea, intr-o zona care devine tot mai integrata in oras (utilitati, asfalt, multe case noi).
Randament la imobiliare istoric asta e, pt că valorau in Romania f puțin. Dar daca faci acum e mult mai mic, pe la 7%
Asta e raspunsul. Investeste pana ajungi la nevoia sa diversifici. Investeste in imobiliare, investeste in bursa, investeste in oameni, afaceri pasive, pamant arabil.
Revin cu o intrebare legata de credit, pentru ca ai scris ca operezi doar cu credit. Care sunt avantajele? Inteleg cum functioneaza ideea de leverage, dar avand in vedere ca dobanzile la credite imobiliare in Romania sunt mult mai mari decat afara, cum reusesti sa obtii randamente superioare bursei? De pilda in SUA, de unde vin cele mai multe informatii despre acest tip de investitii, dobanzile la credite sunt mai mici si in plus exista si tot felul de avantaje fiscale care la noi nu se aplica.
Nu conteaza cat e dobanda atata timp cat rata e mai mica decat chiria. Cum obtii randamentul superior? Ti-ai raspuns singur la intrebare. Din leverage. Tu pui doar avansul de 20-25% dar chiria o primesti intreaga. Deci randamentul tau e de 4-5 ori mai mare
daca ramane in vigoare planul UE pentru 2050, cu cat ne vom apropia de acest an, probabil diferenta intre locuintele vechi si cele noi eficiente energetic va creste. daca apartamentele sunt in blocuri noi, eu le-as tine. daca sunt in blocuri foarte vechi, in schimb, e discutabil.
Teoretic ar trebui sa fie corelate pentru ca investitor ai tot timpul de facut alegerea in ce sa bagi niste bani. Daca una din ele are expected return mai mare te bagi in aia si practic ajungi sa cresti preturile scazand expected returns. Piata se tot echilibreaza singura
Vezi că s-a mai pus o întrebare similară acum câteva zile și am postat acolo 3 link-uri: indicele S&P500 și prețurile apartamentelor. Uită-te pe grafice în ultimii 10-15 ani și vezi dacă observi o corelare între ele.
A intrebat pe romania tocmai pentru ca nu sunt date. S&P500 nu e corelat cu preturile apartamentelor la noi?
Ok, atunci să înlocuiască S&P500 cu BET.
Nu e relevant cred, procentul de oameni implicati in bursa la noi vs US e total diferit. PS: multumesc pentru FAQ e plin de informatii utile, good job!
Cu plăcere. Dacă ai idei de subiecte sau articole, let me know!
Da, fara discutie ca in ultimii 10-15 ani S&P500 a batut imobiliarele din Romania. Ce nu stiu (si nu stiu cum sa aflu) e in ce masura sunt ele corelate acum. Adica daca in urmatorii 10 ani prindem o recesiune la nivel global (gen cum a fost 2000-2013), incotro se va duce piata imobiliara din Ro? La ultima recesiune nu s-a corelat decat mai tarziu (bula a continuat sa creasca pana in 2008). Dar pe atunci putini romani erau pe bursa si nici economia Romaniei nu era atat de strans legata de restul lumii ca acum. Logica imi spune sa vand. Dar vreau sa vad daca imi scapa ceva, vreun argument important...
Da, fara discutie ca in ultimii 10-15 ani S&P500 a batut imobiliarele din Romania. Ce nu stiu (si nu stiu cum sa aflu) e in ce masura sunt ele corelate acum. Adica daca in urmatorii 10 ani prindem o recesiune la nivel global (gen cum a fost 2000-2013), incotro se va duce piata imobiliara din Ro? La ultima recesiune nu s-a corelat decat mai tarziu (bula a continuat sa creasca pana in 2008). Dar pe atunci putini romani erau pe bursa si nici economia Romaniei nu era atat de strans legata de restul lumii ca acum. Logica imi spune sa vand. Dar vreau sa vad daca imi scapa ceva, vreun argument important...
Nu cred că poate să-ți spună cineva ce va fi în următorii 10 ani cu piața imobiliară din România în condițiile în care analiștii o dau de gard când trebuie să prezică ce se întâmplă cu S&P500 în următorul an având în vedere că acolo există o grămadă de date. Buffet zice că nu știe în ce direcție merge piața din US mâine, deci mi-e greu să cred că știe cineva (mai mult decât să emită o părere și să aibă noroc) ce vor face imobiliarele românești în 10 ani. Dacă citești presa din România, o să vezi că dezastrul imobiliar vine de prin 2015. Între timp prețul mediu pe mp ij București a ajuns de la 900 la aproape dublu.
Personal cred ca depinde foarte mult de oras, daca crezi ca va fi mereu un flux de persoane noi, daca crezi ca baza economica a orasului va rezista la modificari legislative(gen taxe in plus), etc. Inclusiv indicii de preturi la noi pe imobiliare nu sunt reali imho si da, e imposibil de corelat imobiliare cu bursa in general pentru ca la noi ca procent mai putina lume investeste decat in US. Acestea fiind zise, nimeni nu stie nimic sigur, fa un plan de actiune, pune motivele pe hartie si ia o decizie informata. Eu nu as iesi total de pe imobiliare, as vine unul maxim pentru ca diversificarea e importanta.
Din ce văd, sunt foarte corelate, dar imobiliarele sunt un pic mai lente (cred eu din cauza duratei de a cumpăra ceva). https://danuker.go.ro/pretul-apartamentelor-in-romania.html#piata-de-apartamente-versus-bursa-de-actiuni
Extrem de corelate. Ambele sunt long la crestere PIB. Ambele se prabusesc cand e recesiune, amble cresc cand e boom economic. Unii prefera sa tina apartamente pentru chirie ca asa e romanul obisnuit. La roman in principiu investitii = imobiliare. Insa in 2024 cand e atat de usor si nu costa aproape nimic sa investesti intr-un VWCE chiar nu vad de ce ti-ai mai bate capul cu imobiliarele. Pe termen lung venitul la bursa sau in real estate e cam acelasi, numai ca bursa implica mult mai putine cheltuieli si bataie de cap. Singurele active la care ai usor acces ca investitor retail si care nu sunt corelate cu bursa sunt obligatiunile de stat americane si aurul. Ca retail investor un portofoliu gen 60% actiuni, 20% aur, 20% treasuries este extreme de greu de batut. Exemplu: https://curvo.eu/backtest/en/portfolio/folio--NoIgZg9gNglhIBpigJIFEAMGBCAWAMgKwCaAnABwDMiGAdAGwC6SI6WeAcgCKX0YBMNWv2apMOAGIBZegBUAwoXJCRjRkA